■ 진행 : 박광렬 앵커
■ 출연 : 김규정 / NH투자증권 부동산연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
이번 청와대와 정부의 집값 안정에 대한 움직임과 관련해서 더 자세한 내용 짚어보겠습니다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원 나와 있습니다. 일단 상황부터 살펴보겠습니다.

먼저 시장상황 확인해 보자면 지난 6.17 대책이 나왔는데 여전히 풍선효과가 뚜렷해지고 또 요즘은 오히려 전부 다 규제를 하다 보니까, 수도권 전부 규제를 하다 보니까 그럴 바에는 서울이 낫다 이런 역풍선 효과까지 나오고 있는 상황입니다. 또 실수요자 입장에서는 집 사기 힘들어졌다는 볼멘소리가 나오는데 일단 지금의 상황 어떻게 해석을 해야 됩니까?

[김규정]
말씀하신 것처럼 여전히 수도권에서 일부 규제로 지정되지 않은 대표적으로 김포나 파주 같은 지역이 주간단위로 상당한 급등세를 보이기도 했고요. 또 서울의 중저가주택을 중심으로 다시 수요자들이 돌아오는 게 아니냐는 분석이 있을 정도로 거래와 가격 오름세가 나타나면서 풍선효과나 반작용 같은 것에 대한 지적이 많았습니다.

실제로 전국이나 수도권 아파트 주간단위 변동률 수치 자체가 지역별로 약간 차이는 있습니다마는 가장 강력한 6월 대책까지 더해진 이후에도 뚜렷한 진정세나 하락세를 찾아보기는 어려운 상황이어서 대책이 무색하다는 평가가 시장에서 많았습니다.

오히려 시장에서 추가적인 가격상승에 대한 기대 또 상승할 경우 진입할 수 없다는 불안감이 굉장히 크게 작동하고 있는 것으로 조사되고 있습니다.

[앵커]
여기를 잡으면 여기가 오르고 또 여기를 잡으면 여기가 오르고 이렇게 되다 보니까 사실 지금 부동산 대책이 몇 번이냐. 방금 녹취를 보셨지만 20번이 넘느냐, 4번이냐 이런 논쟁이 있을 정도인데. 장관은 작동하고 있다, 이런 말을 했습니다.

물론 입법 이런 부분 따라주지 못하는 측면도 있겠지만 지금의 집값 상승 추이만 현 정부 들어서 보자면 지금 이런 대책들이 성공하고 있지는 못하다 이런 해석이 많이 나올 수밖에 없는데 이런 배경 어디에 있습니까?

[김규정]
근본적으로 시장에서는 워낙 금리가 싸고 돈이 많이 풀려 있다라는 게 근본적인 원인이라고 지적되고 있고요.
또 코로나 사태 이후로 실물경기나 기업경기가 좋지 않을 우려 속에서 실물자산인 부동산 쪽으로 다시 자금이 쏠리는 부분도 무시할 수 없다라고 보여집니다.

그렇지만 이제 시장참여자들의 입장에서는 워낙 계속되는 갖은 규제에도 불구하고 내 집 마련이나 주택공급에 대한 신뢰가 떨어지다 보니 무리를 해서라도 집을 장만해야 한다는 불안감이 굉장히 고조되고 있는 게 최근의 수요시장에 저희가 들여다봐야 할 이슈라고 보여지고요.

그렇다고 하면 저희가 계속 정책규제를 짧은 타이밍마다 계속해서 쓰고 있는데 이것들이 작동하고 있는가에 대해서는 좀 더 신중한 분석이 필요해 보입니다.

[앵커]
신중한 분석이 필요하다고 얘기를 해 주셨고 정세균 국무총리 발언 있습니다. 유동성 강화 관련해서. 그래픽 먼저 보면서 설명을 드리겠습니다. 지금 저금리에 이렇게 돈이 갈 곳을 찾지 못해서 부동산에 몰리면서 정부가 많은 노력을 하고 있기는 한데 제대로 기능하지 못하는 일부 상황이 나타났다 이렇게 얘기하는데 사실 저같이 전문가가 아닌 사람은 그러면 금리를 높이거나.

사실 요즘 예금 넣으면 1.몇 퍼센트밖에 안 되니까 투자할 곳이 없으니까 그렇다고 주식 이런 데 직접 투자하기는 무섭고. 부동산 불패 이런 게 있으니 넣어볼까 이렇게 생각을 하는 건데. 다른 부분을 이율을 높인다거나 하면 되는 거 아닙니까?

[김규정]
그런데 기본적으로 저희가 금리를 높일 수 없는 환경에 다방면으로 처해 있기는 합니다. 기본적으로 글로벌 전체가 지금 실물경기가 좋지 않은 상황이고 특히 코로나 이슈 때문에 더 악화될 가능성까지 점쳐지고 있어서 사실상 최근 수년 동안 계속 긴축이나 금리정상화에 대한 논의가 있었지만 금리를 올리지 못하고 오히려 코로나 이후로는 유동성을 더 확대하는 정책들을 글로벌 주요 국가들이 쓰고 있는 상황이어서 사실상 국무총리의 발언도 상당 부분 이해가 가는 부분입니다.

유동성을 계속 풀 수밖에 없는 상황. 금리를 실물경기 위축을 피하기 위해서라도 계속 낮출 수밖에 없는 상황이고 앞으로도 저금리 유동성장세가 한동안은 지속될 수밖에 없는 상황이다 보니 여러 가지 부동산정책에도 좋은 효과를 내기 어렵다는 볼멘소리를 할 수밖에 없는데요.

그럼에도 시장이 요구하는 건 그런 부분은 충분히 이해가 가지만 정책적으로 좀 더 수요자들의 니즈를 들여다보고 딱 맞는 정책들을 좀 더 보완해 줬으면 좋겠다는 요구여서 그에 대해서 집중하는 것이 지금으로써는 정부에 가장 요구하는 부분일 것 같습니다.

[앵커] 지금 코로나로 경제상황을 좋지 않고 그러다 보니까 시중에 돈이 돌지 않게 할 수는 없고 그러니까 맞춤형 대책이 필요하다 이런 얘기를 해 주셨는데 이번 문재인 대통령이 그래서 특별지시를 이례적으로 했습니다. 관련 내용을 그래픽 보면서 설명을 드리겠습니다.

투기성 부동산 매입 규제 그리고 다주택자 세 부담 강화. 또 실수요자, 생애 최초 구입자, 전, 월세 거주자 부담 경감, 공급물량 확대 그리고 보완책이 향후에 필요하다면 언제든지 추가로 대책을 마련하라. 이런 지시를 했습니다. 관련해서 향후 전망부터 먼저 들어볼까요.

[김규정]
일단 조건부로 말씀드릴 수밖에 없을 것 같은데요. 공급확대 부분이라든가 실수요자들에게 주택공급을 늘리고 구매부담을 낮춰주는 부분이 시장의 요구수준에 맞게 고강도로 나온다면 그에 맞춰서 수요자들이 조금 정책을 믿고 기다리면서 최근처럼 무리하게 대출을 규제가 시작되기 전에 서둘러 계약하거나 이런 행태들은 조금 줄일 수 있지 않을까 기대를 해 봅니다.

그런데 아직 세부 정책이 정확하게 나온 건 아니고 이런 방향으로 좀 더 추가대책이나 보완책을 마련하라는 지시이다 보니까 실제로 주무부서인 국토교통부의 세부정책이 어떻게 나올지를 봐야 실제 효과를 전망할 수 있는 상황이고요.

그렇지만 일단 추가대책을 내놔서라도 계속해서 집값 안정과 실수요자들에게 주택공급을 하겠다는 의지는 상당히 강력하다는 부분이고 무엇보다 이번 내용 중에서 수도권 공급확대를 공식적으로 청와대에서 다시 언급했다는 부분. 그리고 실수요자들에게 좀 더 구매를 할 수 있도록 유도하라는 부분이 포함됐다는 것을 시장에서는 그래도 그나마 고무적으로 보고 있습니다.

[앵커]
이 부분이 있을 것 같아요. 사실 일반 국민분들 입장에서는 대통령이 저렇게까지 이야기했는데 이제 좀 잡히지 않을까. 이런 생각을 아무래도 장관이 이야기하는 것보다는 더 시그널이랄까요? 이런 게 있을 것 같은데. 방금 공급 확대의 긍정적인 측면을 얘기해 주셨는데 사실 그냥 공급확대가 아니라 살고 싶은 집을 만들어야 하지 않겠습니까?

그러니까 그냥 지어놓는다고 되는 게 아니고 경쟁력 있는 집을 만들어야 그곳에 수요분산이 될 텐데 그러려면 교통대책도 있어야 될 거고 이게 지방분산도 마찬가지 아니겠습니까? 지방에 일자리가 있어야 그곳으로 갈 테고 지방 집값도 오르고 서울 집값은 잡힐 텐데 이런 게 너무 어려운 것 같아요, 사실. 이 대책 마련이라는 게.

[김규정]
그동안 국토부가 계속 설명해 온 것처럼 3기 신도시 공급 등을 예상하면 전체적으로 주택 총공급이 절대적으로 부족한 건 아닐 겁니다. 그런데 지적하신 것처럼 소위 살고 싶어하는 투자성이 높은 자산이 될 수 있는 주택을 대부분의 실수요자들도 원하고 있기 때문에 수도권이나 지방에서도 대도시, 주요 도심에 몰려서 집을 장만하고 있는 상황이다 보니 그런 지역의 새아파트 중심으로는 여전히 구매수요에 비해서 공급이 조금 부족한 측면이 있습니다.

그런데 공급을 지금 확대계획을 내놓는다고 해도 사실상 아파트를 빨리 짓는다고 해도 3년의 공기가 걸릴 수밖에 없기 때문에 공급확대 정책이 나오더라도 당장 시장에 영향을 주는 데는 한계가 있고요. 그동안 국토교통부가 내놓은 공급계획들이 대부분 3기 신도시로 계속 대기를 요구하거나 아니면 서울 도심의 일부 소형주택 공급계획만 발표가 됐었기 때문에 이번에도 공급계획이 수도권, 서울 중심으로 대규모로 나오지 않으면 그렇게 믿을 만하지 않다는 지적도 여전히 시장에 남아 있는 상황입니다.

[앵커]
공급규모와 지역을 봐야 된다, 이런 얘기를 해 주셨고. 청년에 대한 대책 그리고 생애 최초 특별공급 이런 관련 얘기도 있었습니다. 그렇다면 그동안 입주자격 까다롭고 물량도 부족하다는 지적이 있었는데 앞으로 어떻게 변할까요?

[김규정]
일단 생애 최초자들에게 공급되는 사전공급량이라든가 공급비율 같은 걸 늘리고 말씀하신 것처럼 자격요건을 완화해 주는 부분들이 나올 수 있을 것 같은데요. 그렇다고 하더라도 그동안 청년들이나 신혼부부들에게 공급되는 주택의 유형이라든가 지역 등이 굉장히 한정되어 있었기 때문에 그것 외에 좀 더 여러 가지 다양한 지역에 질 좋은 주택을 공급하고 싶다는 수요자들의 니즈를 어느 정도 충족시켜줄 필요가 있을 것 같습니다.

그러면 도심의 정비사업 등 이를테면 재건축이나 재개발 같은 것도 지금보다 좀 더 활성화해서 도심 안에서 젊은층들이 살고 싶은 소형 아파트 공급 같은 것들을 늘려나가는 부분들이 필요한데. 그동안은 이 부분이 상당히 국토교통부나 서울시 발표에서는 크게 늘어나지 못했었기 때문에 이후에 어떻게 달라질지 귀추가 주목되기도 하고 이 부분이 충족되지 않으면 효과가 여전히 부족하겠다는 분석이 나옵니다.

[앵커]
문 대통령 지시 가운데 투기성 주택 보유자에 대한 세제강화 이 부분을 보겠습니다. 사실 집값을 잡으려면 여러 채 가진 사람 보유세 늘리고 또 사고 팔 때 생기는 차익도 더 많이 환수하고 이런 부분이 분명 동반돼야 될 텐데 가장 어려운 게 방향성은 다 아는데 어느 정도까지가 시장에 효과를 줄 수 있느냐 이런 부분입니다. 어떻게 봐야 될까요?

[김규정]
이건 저희가 지금 수치로 딱 몇 퍼센트 보유세 인상을 OECD 수준에 맞춰서 올려야 된다 이렇게 말씀드리기는 어렵습니다. 저희도 단계별로 계속 높여나가고 있는 실정이기 때문에 계속 조정해나가면서 적정선을 찾는 것이 필요한데 실제로 지난 12.16대책에 나왔었던 종부세 강화안이 20대 국회에서 통과를 했다면 최대한 3~4% 정도의 최고 구간에서의 세율은 이미 적용이 올해 연말부터 됐어야 됐겠죠.

그런데 그 부분이 통과되지 않으면서 사실상 보유세를 늘리는 정부의 정책들이 실현될 거냐, 이런 거에 대한 의구심이 시장에 좀 많은 상태고요. 이번에 대통령 발언이 나왔음에도 불구하고 국회도 아직 정상화되지 않았는데 이게 언제 될지. 해도 내년에나 본격적으로 적용을 받게 되는 상황이니 시장에 영향 주기에는 한계가 있다라는 지적들이 계속 공존하고 있는 것 같습니다.

그래서 일단은 지난 12.16대책에 발표했던 종부세법을 빨리 통과시켜서 어쨌든 내놓은 정책들이 실제 법안으로 만들어지고 실행적용되는 것을 다시 한 번 보여주는 신뢰도를 쌓는 작업이 일단은 필요할 것 같습니다.

[앵커]
정책이 작동되려면 법이 통과가 돼야 되니까 국회의 협조가 반드시 필요할 것 같고 마지막으로 하나 여쭤볼게요. 사실 지금까지 처방도 많이 나오고 효과가 없다 보니까 이번에도 부동산 불패신화 이어질 것이다, 이런 냉소적인 반응도 있는데 지금 상황에서 시장 안정을 위해서 정부가 꼭 해야 할 일 뭐라고 보십니까?

[김규정]
일단 이번 브리핑에서도 상당 부분 시장참여자들, 실수요자들의 요구사항 같은 것들이 어느 정도는 전달, 수용됐다라고 받아들여지는 측면이 있어서 그나마 다행스러운 부분인데요. 그렇다고 하면 최근에 시장에서 가장 이슈가 됐던 실소유자들의 자금마련을 지원해 주는 금융규제 완화라든가 아니면 수도권의 공급확대를 통해서 실질적으로 주택을 조금 기다리면 적정 가격으로 마련할 수 있다는 신뢰를 주는 정책 부분이 확실히 보여져야 수요자들이 대기하고 진정될 수 있을 것으로 보여집니다.

[앵커]
지금까지 부동산 관련해서 김규정 NH투자증권 부동산연구위원과 함께 자세한 말씀 들어봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

[김규정]
감사합니다.

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