■ 진행 : 김정아 앵커
■ 출연 : 권대중 명지대학교 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
지금 보신 것처럼 정부의 부동산 정책에 대한 시장의 신뢰는 바닥에 떨어진 분위기입니다.

위기감을 느낀 청와대와 여당, 정부가 지금 보완대책을 추진하고 있지만 이마저도 효과가 있을까 의문인 상황인데요. 자세한 내용, 권대중 명지대학교 부동산학과 교수와 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오십시오.

[권대중]
안녕하세요.

[앵커]
부동산 임대사업자 등록 정책이요. 임대사업자로 등록하면 세금도 깎아주고 건보료 혜택도 주고. 굉장히 파격혜택을 많이 줬는데 결과적으로 이게 다주택자의 숨통을 틔워주는 이런 결과를 가져왔습니다.
이게 처음에 취지는 뭐였습니까?

[권대중]
2017년도 12월 13일날 임대주택 등록 활동 방안이라는 걸 내놨거든요, 정부가. 그 당시에는 중서민층에 대한 주거안정을 위해서 한 집에서 오래 살 수 있도록 4년 내지 8년 동안 임대주택을 거주할 수 있도록 만들어준 겁니다.

그러면서 다주택자들이 임대주택을 내놓을 경우에, 등록할 경우에 취득세부터 보유세, 양도세까지 전부 감세해 줬어요. 쉽게 말하면 종합부동산세도 배제시켰으니까요.

[앵커]
그러니까 세입자에게 혜택을 돌아가라고 이렇게 했는데.

[권대중]
오히려 다주택자한테 혜택이 돌아가버린 거죠.

[앵커]
그러면 처음부터 그때 도입 당시 때부터 이건 안 된다, 이런 얘기가 시장에서 있었을 것 같은데요.

[권대중]
논란이 있었죠. 다주택자가 임대주택을 등록하는 건 좋은데 그 혜택이 오히려 임차인들한테 가야 되는데 임대인한테 가버린 거예요.

그리고 정부가 이걸 내놨던 이유는 두 가지인데. 하나는 중서민층에 대한 주거안정이고요.

두 번째는 집을 팔도록 유도했던 거거든요. 그런데 그 사이에 지난 1분기까지도 국토교통부 자료를 보면 159만 가구가 임대주택에 등록했답니다.

지금 화면에 나오는 걸 보면 2019년도에 150만구 아닙니까. 이렇게 등록된 임대주택은 또 역시 4년 또는 8년 동안 매도할 수가 없습니다.

그러니까 이게 매물 잠김현상도 생긴 거예요.

임대주택으로 사는 사람들은 오래 살 수 있지만 그게 매물로 나오지 않으니까 거래 시장에서 가격이 올라갈 수밖에 없죠, 공급이 부족하니까. 이런 부작용도 나오고 있습니다.

[앵커]
그렇군요. 결국 초반에 첫 단추가 잘못 끼워진 이런 부분이 있군요. 정부가 관련해서 보완책을 지금 준비하고 있는데. 문제는 지금 소급적용 여부가 논란인 것 같습니다.

이게 이미 등록한 임대사업자가 많을 거 아니에요. 이런 상황에서 소급적용 안 하면 시장 영향이 미미할 테고요. 이걸 하게 되면 위헌 논란이 제기될 것 같은데 어떻게 해야 되는 겁니까?

[권대중]
우선 법률 불소급원칙이 있어서 소급적용을 하게 되면 논란이 있을 수 있습니다. 그러니까 세제혜택을 준 게 장기보육 특별공제라든지 보유세나 또는 종합부동산세를 배제해 줬거든요.

이거 말고 다른 쪽으로 좀 더 규제를 하는 방안을 찾아야 됩니다.

[앵커]
어떻게, 구체적으로?

[권대중]
예를 들면 이들이 집을 팔게 하는 거죠. 지금 임대사업에 등록을 하게 되면 4년~8년 동안 매도할 수 없다고 했잖아요. 그런데 임대사업자끼리는 팔 수 있습니다.

그래서 이들이 일반 매물로 매매를 할 수 있도록 유도해서 다주택자들을 1주택자로 만드는 겁니다.

그거 말고 있는 상태에서는 계속적으로 보유세도 올리고 양도세도 올리게 되면 진퇴양난이 돼서 오히려 주택을 계속 보유하는 꼴이 돼버리는 거거든요.

[앵커]
팔 수 있는 퇴로는 열어줘야 된다.

[권대중]
그렇죠.

[앵커]
그렇다면 다주택자가 집을 팔게 하려고 하면 보유세는 올리고 양도세는 내려서 퇴로를 열어주는 것이 맞을 것 같다, 이런 의견이신데. 서민들이 집 사기도 힘들지만 지금 전세, 월세도 가격이 치솟다 보니까 굉장히 힘든 상황입니다. 지금 임대차 3법 법이 다 모두 완료됐는데 이 법안들 다 통과되면 전월세 시장에는 어느 정도 영향이 있을까요?

[권대중]
초기에 문제가 됩니다. 일단 임대차 3법이 전월세 등록제거든요. 등록하게 되면 아마도 전세 과세를 할 가능성이 높고요.

더군다나 지금까지 매매하는 경우에는 자금 조달 계획서를 내게 되는데 전세 금액에 대해서는 자금조달서계획서를 지금까지 안 냈거든요.

그러면 전세금에 대해서 자금조달계획서를 요구하게 되면 아마 증여세부터 다 세금을 물릴 수 있을 겁니다. 그런 취지라고 생각이 되고요.

또 하나는 전월세 상한제와 계약갱신청구권제가 있는데요. 전월세 상한제 같은 경우에는 연간 5% 이상 임대료를 올릴 수 없기 때문에 초기에 임대료가 올라갈 가능성이 있고요.

그리고 계약갱신청구권제 같은 경우에는 지금 1+1이나 1+2로 또는 무제한으로 이렇게 여당이 제한해놨는데. 그건 세입자 입장에서 볼 때는 가격이 맞으면 계속 거주하는 건 당연하다고 생각해요.

그런데 문제는 앞에 있는 두 가지가 시행되게 되면 조기에 임대인들이 임대료를 올릴 가능성이 있고요. 그리고 장기적으로 볼 때는 임대료가 제한되기 때문에 금리가 만약에 올라가서 금리와 임대료 상한선이 유사해진다면 공급이 줄어들 가능성이 있습니다.

[앵커]
그렇군요. 여러 가지 부작용까지 생각해서 꼼꼼히 들여다보고 대책을 시행해야 될 것 같은데. 정부가 부동산 집값 잡겠다고 내놓은 여러 가지 기조 중에 지금 가장 강한 게 세제를 강화하겠다는 거 아니겠습니까?

어제 김태년 원내대표가 다주택자 그리고 법인, 종부세를 높이겠다고 얘기했는데 이건 어느 정도 선에서 올라가는 게 바람직할까요?

[권대중]
지금 내놓은 건 1년 내 팔 경우에는 80%까지도 양도세를 부과하겠다고 그랬거든요. 사실 이렇게 단기적으로 50%, 60%, 70% 높아질수록 투기세력은 없어집니다.

분명히 없어지는데 이게 장기화돼버리면 부동산 거래가 끊어질 수 있어요. 그래서 김태년 원내대표는 싱가포르를 예로 들면서 이야기했거든요.

거기는 주택시장이 우리하고 조금 다릅니다. 임대주택시장이기 때문에 대부분. 그리고 또 거기도 임대주택도 거래가 되기는 됩니다.

사용수익처분을 다 할 수 있는데. 단기매매 같은 경우에는 12%씩만 올립니다. 그리고 최고 세율도 상당히 높고요. 그래서 이렇게 세율을 높일 경우에 부동산 시장에 미치는 영향은 오히려 거래가 위축될 수 있습니다.

[앵커]
싱가포르형 모델을 잠깐 언급을 해 주셨는데 이게 취득세 관련해서 실수요자 취득세가 우리는 1~4% 정도.

[권대중]
등록세까지 4.6%가 되죠.

[앵커]
그 정도 되는 거고요. 지금 싱가포르는 다주택자 취득세가 최대 15% 정도. 그러면 이렇게까지 올리겠다는 건데. 이게 이렇게 되면 부동산 시장에 영향이 있을까요, 집값을 내는 데.

[권대중]
당연히 거래세인 취득세와 양도세가 높아지면 거래가 위축될 수밖에 없습니다. 특히 취득세 같은 경우는 싱가포르 말고도 일본도 우리보다 높습니다. 그런데 보유세가 우리보다 일본이 높아요.

일본이 약 한 1.9% 되는데 우리는 0.8밖에 안 되거든요. 그런데 보유세로 올리를 거래세인 취득세를 낮추는 게 맞는데 이번에는 세제를 강화시키면서 셋 다 올리겠다는 것이거든요.

그렇게 되면 부동산시장이 지금 올라가는 부동산 시장이 위축될 수 있는데. 문제는 이게 장기적 효과가 있느냐가 문제예요.

부동산 가격이 상승하는 시점에서는 보유세를 올려서 100만 원 나오던 게 200만 원 나오더라도 집값이 몇 천만 원씩 올라갈 때는 큰 의미가 없어요.

그러나 부동산시장이 하향 안정기에 들어갔을 때는 이게 부동산 세금 자체가 발목을 잡을 수 있습니다. 부동산가격도 떨어지는데 세금도 높대, 이러면 안 살 수 있거든요.

그래서 이게 탄력적으로 시기를 보면서 조절을 해서 정부가 정책을 내놔야 될 것 같아요.

[앵커]
장기적인 관점에서 봐서 이 세제 효과가 어떻게 나는지까지 시뮬레이션을 잘하고 대책을 내놔야 된다.

야당에서는 그래서 지금 세금 원리조차 모른다, 이런 비판까지 나온 상황이거든요.

[권대중]
정보가 지금 현재 대책을 여러 번 내놓으면서부터 시장의 반응이 잘 받아들여지지 않았잖아요. 계속적으로 대책을 내놨는데. 아마도 가장 중요한 것은 공급대책입니다.

어떤 대책을 내놔도 공급이 부족하고 수요가 많으면 가격은 오르게 되어 있거든요. 그래서 이렇게 세제로 부동산시장을 안정화시키기 이전에 공급대책도 조금 내놔야 될 것 같고요.

더 중요한 건 최근에 유동성 자금이 1천 조가 넘잖아요. 이 저금리의 유동성 자금이 부동산시장에 머물러 있는 동안에는 어떤 대책을 내놔도 부동산 가격은 올라갈 거라고 보입니다.

그래서 이 3가지가 동시에 이루어져야 될 것 같아요. 유동성 자금을 다른 쪽으로 돌리거나 또는 채권을 발행해서 유입하는 방법, 통화량을 조절하는 거죠. 두 번째는 공급의 양을 늘리는 방법. 그러면서도 지금 말씀드린 보유세를 올리거나 그런 것들이 부수적으로 따라가야 된다고 생각합니다.

[앵커]
세제만 가지고는 안 되고 근본적으로 지금 공급문제도 중요하고. 또 하나는 시중에 너무나 많은 자금들 이걸 끌어들일 대책도 같이 마련해야 결국은 집값이 잡힐 것이다, 이런 이야기신데. 공급부분 조금 보겠습니다.

공급 확대가 굉장히 중요하다고 말씀해 주셨는데 이게 확대를 위한 방안을 어떤 것들을 생각해 볼 수 있습니까?

[권대중]
서울 같은 경우는 도심 토지가 없지 않습니까? 이번 정부 들어와서 특히 도심지에 노후불량주택을 헐고 다지는 재개발 지역은 거의 스톱을 시켜놨어요.

최근에 재개발 사업에 분양하는 물량들은 이전 정부에서 했던 물량들이 대부분입니다. 그래서 이렇게 재개발, 재건축사업을 통해서 공급을 늘릴 방법이 있고요.

물론 이제 국토유형관리법상 용적률이 300%로 되어 있습니다, 주거지역은. 그런데 서울은 수도권 정비계획법상 과밀지역권역은 종부세 분할을 2004년에 했어요.

주거지역이 1종, 2종, 3종으로 나뉜 거죠. 나누어서 3종 주거지역이 250% 용적률입니다. 그러니까 원래는 300%인데요, 국토유형관리법상.

[앵커]
이 규제를 더 풀 필요가 있다는 말씀인가요?

[권대중]
그렇죠. 이걸 완화할 필요가 있어요. 용적률을 전부 다 50, 100% 내려놨습니다.

[앵커]
좀 더 고층으로 지을 수 있게...

[권대중]
거기다가 서울시는 스카이라인 35층 경계가 있어요. 박원순 시장이 계속 강조하는 부분 중에 하나인데요. 서울은 35층 이상 건물을 짓지 못하게 하거든요.

이것도 조금은 완화할 필요가 있어요, 40층, 50층으로. 그래서 조금은 컨벤션시티로 개발할 필요가 있다. 도저히 토지가 없기 때문에 그렇습니다.

그리고 이번에 문재인 대통령께서 김현미 장관한테 늘리라고 했는데. 서울 시내 늘릴 수 있는 땅은 결국은 개발지역 해제거든요.

그런데 개발지역 해제할 땅이 별로 없습니다. 이게 개발제한구역은 말 그대로 개발을 제한하는 지역인데 녹지를 보존하기 위해서 해 놨던 제도기 때문에 녹지가 없거나 전답으로 되어 있거나 잡종지 상태로 되어 있는, 개발제한구역 효용성이 떨어지는 부분은 개발해도 됩니다. 그런데 그런 땅이 많지 않아요.

[앵커]
그런데 땅이 많든 적든 박원순 서울시장의 입장은 이 그린벨트 같은 경우는 미래세대를 위한 보물 같은 곳이다절대 해제 안 한다는 입장을 어제 분명히 했거든요.

[권대중]
그래서 제가 지금 말씀드리는 건 녹지로 되어 있는 곳은 해제하지 말고.

[앵커]
녹지로만 되어 있는 곳은 해지하지 말고.

[권대중]
그리고 전답이나 잡종지로 되어 있는 땅이 있습니다. 이런 것들은 개발할 가능성이 있죠.

[앵커]
알겠습니다. 공급을 늘리는 여러 가지 정책들을 종합적으로 점검할 필요가 있고요. 지금 정책의 초점이 2030세대 무주택 수요자들에게 맞춰져 있습니다.

그런데 4050 또 5060의 무주택자들도 있거든요. 어떻게 보면 역차별 이야기도 나오는데 어디에 맞춰져야 되는 겁니까?

[권대중]
가장 뜨거운 감자가 청약제도인 것 같아요. 청약제도는 바로 무주택 기간, 그다음에 통장 가입 기간 그리고 부양가족 수. 그런데 젊은 세대들은 부양가족들이 없지 않습니까?

통장 가입 기간도 짧고 무주택 기간을 짧고. 그래서 이걸 세대별로 구분해서 30대, 40대, 50대, 60대 이렇게 세대별로 구분해서 안분 분양하는 것도 방법 중에 하나일 것 같아요.

만약에 이게 무작정 하다 보니까 2030이나 30대들의 불만이 많거든요. 그리고 특히 이번 정부가 2030 때문에 청년임대주택이나 신혼부부희망타운을 많이 공급하고 있기 때문에 역시 또 40대, 50대 무주택자가 역차별이라고 하거든요.

그래서 청약제도를 손보려면 적어도 이 세대별로 안분해서 청약제도를 바꾸는 것도 조금 바람직하다고 생각합니다.

[앵커]
세대별로 청약제도 안분해서. 어떤 희망의 사다리를 가질 수 있는?

[권대중]
그렇죠. 그러니까 30대 나도 분양 받을 수 있다고 하는 희망을 줄 수 있도록. 이게 그냥 지금 있는 제도로 가다 보면 나이가 많거나 무주택 기간이 많거나 분양가격 수가 많은 사람이 우선 받아가니까 20대, 30대가 분양을 못 받아요.

또 한 가지는 청년임대주택을 30만 채를 짓고 있습니다. 이게 원룸인데 이걸 투룸, 스리룸으로 바꿀 필요가 있어요. 그러니까 젊은 사람들이 결혼하면 방이 한 칸, 두 칸 필요하거든요.

방이 없는 원룸이다 보니까 또 사용에 불편함도 있고 그렇게 되면 주택 대용으로 쓸 수 있지 않겠나 생각이 들어요.

[앵커]
알겠습니다. 그런데 지금 사람들이 살고 싶어 하는 곳에 가고 싶은 건 욕망 아니겠습니까?

지금 강남불패가 이어지는 것도 그런 비슷한 취지고. 공직자들이 아무리 정부에서 집을 팔라고 해도 강남지역은 안 파는 이유가 있을 텐데. 이걸 어떻게 해결해야 될지 모르겠는데 어쨌든 부동산문제를 부동산으로만 이렇게 해결을 하다 보니까 교육문제도 있고요.

여러 가지 종합적인 문제를 다같이 들여다보지 않으면 결국은 이 문제는 안 풀린다 이런 지적도 있어요. 어떻게 보십니까?

[권대중]
강남은 가장 집값이 오르는 첫 번째 이유 중에 교육문제입니다. 그리고 교통 문제예요.

[앵커]
주변에 물어봐도 왜 강남으로 대치동으로 가려고 합니까, 물어보면 대부분이 교육문제거든요.

[권대중]
그래서 이 교육을 분산할 필요가 있고요. 강남지역의 집값이 상승하는 건 우리가 인정하고 가야 돼요. 그만큼 세금을 물리고. 그리고 지방의 접근성이 좋다 보니까 강남 대체 도시는 만들기가 어려워요.

그리고 1기 신도시 같은 경우에는 강남에서 가깝다 보니까 분당이 가장 비싸거든요. 그래서 강남지역은 교육문제부터 해결해야 될 것 같고요.

주변 지역에 강남을 대치할 수 있는 도시가 없다 보면 분당이나 다른 지역에 새로운 재개발이나 리모델링을 통해서 그걸 흡수할 수 있도록 해 줘야 됩니다.

[앵커]
비슷한 환경을 조성해 줄 수 있는?

[권대중]
그래서 박원순 시장이 취임 초기에 그런 얘기를 했잖아요. 강북도 강남처럼 개발하겠다. 그런데 결국에는 잘 안 됐잖아요.

[앵커]
어제는 강남에서 얻은 세금도 같이 공평하게 써야 된다는 얘기도, 공유하자는 얘기도 했는데.

[권대중]
공유하자. 그건 중요한 생각인 것 같아요. 물론 강남에서 개발이익을 모두 강북이나 다른 데 쓰는 게 아니고 일부는 강남에 쓰게 하되 반 정도는 서울시를 위해서 쓴다면 공평하게 균형발전할 수 있지 않겠나 생각이 들어요.

[앵커]
마지막으로 정부가 집값 잡겠다는 의지는 굉장히 확고합니다. 추가대책들이 곧 나올 것 같은데요. 전문가로서 조언을 마지막으로 듣겠습니다.

[권대중]
우선 보유세만 인상해서 또 양도세만 인상해서 부동산시장을 잡기는 어렵습니다. 공급을 또 다시 대통령이 말씀하셨기 때문에 늘릴 수 방안. 특히 도심지의 재개발, 재건축도 사실은 규제를 완화해야 됩니다.

그리고 또 다주택자가 집을 팔 수 있도록 오히려 양도세를 낮춰서 퇴로를 열어줘야 된다고 생각이 돼요. 그러면 아마 시장이 안정화되지 않겠나 생각이 듭니다.

[앵커]
알겠습니다. 부동산 정책, 앞으로 추가 대책과 조언까지 들어봤습니다. 권대중 명지대학교 부동산 학과 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.

[권대중]
고맙습니다.

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