■ 진행 : 변상욱 앵커, 안귀령 앵커
■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
홍남기 부총리가 주택 공급과 관련해서 아직 그린벨트 해제는 검토하지 않는다고 밝혔습니다.

[앵커]
홍 부총리는 오늘 부동산 대책을 설명하기 위해 YTN에 출연했는데요. 이 자리에서 주택 공급을 늘리기 위해 그린벨트 해제도 검토하느냐는 질문에중요한 문제인 만큼 지금은 검토 목록에 올려놓지 않았다고 말했습니다. 그러면서 고밀도의 개발 등으로 도심 안에 주택을 먼저 공급하고 이후에 그린벨트 해제에 대해서 검토하겠다고 덧붙였습니다.

[앵커]
앞서 보신 대로 6.17 부동산 대책에도 수도권의 아파트값이 계속 상승하자 정부가 추가 대책을 발표했습니다. 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠지 전문가와 함께 얘기 나눠보겠습니다.

[앵커]
시청취자 여러분도 궁금하신 점 있으시면 #0945로 문자 그리고 유튜브 댓글로 남겨주시기 바랍니다.

참조은경제연구소의 이인철 소장 나와 계십니다. 어서 오십시오.

[앵커]
세제, 금융, 그리고 주택 공급까지 망라해서 대책이 나왔습니다.

[이인철]
그렇습니다. 지금 사실 6.17 발표 20여 일이 채 안 지났기 때문에 굉장히 다양한 내용이 포함이 돼 있습니다. 결국 취지는 다주택자들, 단기 매매자들 이런 투기적 수요는 차단하겠다라는 의지가 강력하게 반영이 됐습니다. 특히 부동산 관련해서는 3가지 세금이 있는데요. 일단은 종부세, 그리고 양도세는 현행보다 최고 2배를 더 받겠다, 그리고 거래세는 4배까지도 더 걷을 수 있다는 겁니다. 그래서 다주택자들이 새 집을 살 때 거래세를 정말 징벌적으로 거둬서 새 집 사도 불안하고 사서 보유해도 종부세로 또 추가로 더 세금을 내서 이게 불로소득에 대해서는 확실히 다주택자가 새로 집을 사서 주택 수급을 혼란시키는 건 차단하겠다는 의지가 반영돼 있고.

또 하나가 30대 실수요자들이 그동안 이런 규제에 굉장히 피해자로 오히려 불만이 커졌었는데 이런 부분에 대해서는 오히려 공급을 더 늘리고요. 그리고 금융규제도 오히려 더 완화해 줍니다. 여기다 거래세까지 깎아주겠다라는 안이에요. 그런데 실수요자들이 가장 좋아하는 것은 공급일 텐데 서울 시내 공급할 수 있는 방안이 마땅치가 않습니다. 앞서 홍 부총리도 지금 그린벨트에 대해서는 서울시도 이게 정부의 의지만 반영이 되는 게 아니라 지자체 권한이 굉장히 강하거든요. 서울시 자체에도 그린벨트 푸는 것에 대해서는 굉장히 부정적인데 여기다 김현미 장관이나 홍남기 경제부총리도 재건축, 재개발을 통한 공급 확대는 없다라고 선을 긋고 있기 때문에 딱히 서울 시내에서 실수요자들이 좋아하는 입지의 공급을 얼마나 늘릴 수 있느냐, 이 부분에 대해서는 이번에 약간 좀 퀘스천마크가 남는 부분입니다.

[앵커]
대책을 쭉 정리를 해 주셨는데요. 그래도 핵심은 이게 아닐까 싶습니다. 다주택자의 종부세를 두 배 늘렸다고 했잖아요. 그런데 그 두 배가 6%입니다. 최대 6% 물리기로 했는데요. 시장에 어떤 영향이 있을 거라고 보십니까?

[이인철]
그 6%가 사실은 공시가격 기준 94억 원 이상, 실제로 다주택자의 합산 주택이면 실거래가로는 123억 원 이상 돼야지만이 6%예요. 그러니까 대상자는 그다지 많지는 않습니다. 지난해 기준, 우리나라에서 종부세를 내는 사람이 51만 명이에요. 전체 인구 5000만 중에 1%에 해당합니다. 그런데 어쨌든 이것은 상징적인 의미가 있습니다. 왜냐하면 법인들도 있고요. 굉장히 주택을 많이 갖고 있는 다주택자들의 경우에는 세 부담이 현격하게 늘어나는 건 맞습니다. 예를 들어서 지금 종부세 최고 세율이 현재는 연 3.2%지만 이걸 6%로 인상했을 경우에 예를 들어서 50억짜리 아파트 2채를 갖고 있다. 합산하면 100억이잖아요. 이 분의 경우에는 현행 종부세율 최고 3.2%를 적용하게 되면 연간 종부세율이 1억 6000만 원이에요.

그러나 최고 세율 6%로 진짜 인상이 됐다, 이럴 경우에는 3억 원입니다. 그러니까 대부분이 다주택자의 경우에는 종부세율이 2배가량 인상되는 효과가 있거든요. 그런데 이런 앞서 제가 말씀을 드렸습니다마는 종부세를 내는 대상이 거의 1% 수준이고 다주택자이기 때문에 실질적으로 나 혼자, 굉장히 고가의 아파트를 갖고 있는, 공시가격 9억 원을 넘고 실거래가격 12~13억에 대한 세 부담은 그다지 늘어나지는 않습니다.

[앵커]
최고 세율 6%, 이렇게 돼 있으니까 거기에 적용되는 대상은 생각보다 많지 않을 수도 있는 거군요. 그런데 양도소득세를 한번 보겠습니다. 집을 여러 채 갖고 그것을 팔아서 이익을 남기는 사람. 아니면 샀다 팔았다, 샀다 팔았다 하면서 계속 이익을 남기는 사람. 이 둘을 겨냥하는 거죠?

[이인철]
맞습니다. 양도세율은 두 가지가 있어요. 하나는 보유 기간에 따라서 양도세율을 중과하는 부분이 있고요. 또 하나는 주택 수. 2채, 3채 이상 갖고 있는 사람들은 징벌적으로 과세를 하겠다라는 취지가 반영이 되고 있는데 일단 보유 기간에 따라서 정말 1년 미만에 주택을 사고 팔아서 남긴 차익이다, 이럴 경우에는 70%까지 세율을 매기겠다는 겁니다. 그리고 2년 미만의 경우에도 60%인데 사실은 여당 안은 이것보다도 더 셌어요. 민주당의 경우에는 싱가포르를 보자. 싱가포르를 봤더니 1년 미만의 경우는 80%까지, 그리고 2년 미만은 70%까지였는데 이게 정부와 당정 후보의를 거쳐서 10%포인트가 낮아진 거고요.

그리고 또 하나는 보유 주택 수에 따라서 양도세가 중과됩니다. 2주택이라면 일반세율 6~42% 인데 당초 10%포인트 인상하자라는 게 20%로, 그러니까 누적되면 62%까지 세금을 매길 수가 있고 3주택 이상이라면 최고 30%포인트까지 추가로 되기 때문에 최고 72%의 세율, 양도세율을 매길 수가 있기 때문에 정말 다주택자가 주택을 팔아서 10억 원의 양도 이익이 남았다, 이럴 경우에 세금으로 7억 2000만 원까지 회수하겠다는 겁니다.

[앵커]
그렇다면 다주택자들이 집을 팔고 싶어도 세금을 내야 되니까 팔기 어려운 것 아닙니까?

[이인철]
그렇습니다. 세금은 일단 정부와 여당의 경우에는 7월 임시국회에서 통과하게 되면 세금 부과일은 6월 1일이에요. 이미 지났잖아요, 올해. 그러면 내년 6월 1일 돼야지만이 세금 부과가 가능합니다. 그래서 지금 거래세도 올리고 보유세도 올리고 양도세도 올리고 퇴로가 없지 않느냐라는 얘기에 대해서 정부는 봐라, 세금부과일이 내년 6월 1일이니 양도세나 종부세의 경우에는 어차피 내년 5월까지 시간을 주는 게 아니냐. 텀이 있기 때문에 그 사이에 다주택자는 법인의 매물은 내놓아라라는 의미입니다.

그러니까 아마 이들 다주택자, 특히나 앞서 임대사업자들 같은 경우에는 정부가 굉장히 장려를 하면서 지금 한 52만 명 이상, 그리고 160만 채의 매물이 있거든요. 이것은 시장에 나오면 바로 회수가 될 수 있는 시장의 공급 물량이 될 수 있기 때문에 이런 매물들이 순차적으로 좀 나와줬으면 하고 있지만 그런데 문제는 2017년 8.2 대책에서 4년과 8년이라는 기한을 뒀기 때문에 이 매물이 나올 시간이 아니거든요. 그러다 보니까 아마 정말로 등록하지 않은 다주택자들 가운데 아마 선택을 해라라는 겁니다.

[앵커]
임대사업자 얘기가 나왔으니까 말씀하신 대로 여러 채 갖고 있는 사람들, 갖고 있는 집을 월세, 전세로 좀 양질로 사람들한테, 집 없는 사람들한테 쭉 좀 빌려줘라 이런 뜻이었는데 그게 상당한 혜택이 가니까 거기로 몰려들어서 세금을 절세를 했단 말이죠. 이거 평가도 한번 해 봐야 될 것 같고 그러면 일단 소급적용은 또 안 할 것 아닙니까?

[이인철]
맞습니다. 이게 2017년 8.2 대책의 일환으로 당시 전세시장이 굉장히 불안하니 4년과 8년 주기 선택을 해라. 연 5% 이상 올리지 않는다라는 조건으로 각종 혜택을 다 줬습니다. 세제 혜택을 주다 보니까 오히려 이게 다주택자들의 절세 수단으로 굉장히 많은 사람들이 거의 3~4년에 2배 가까이 임대주택 등록을 하신 분들이 많았거든요. 그런데 이게 오히려 매물 잠김현상으로 인해서 오히려 시장의 불안을 자극하고도는 이런 지적 때문에 그걸 회수하겠다는 겁니다.

대신에 이게 처음에는 소급적용하는 것까지 검토를 하다가 워낙에 반발이 있으니 소급적용을 하지 않겠다. 다만 4년, 8년 지나면 신규로 앞으로는 임대사업자를 받지는 않겠다, 폐지를 하겠다. 8년 장기임대도 10년으로 장기임대로 해서 이제 의무를 더 강화하겠다는 겁니다. 그래서 여기 지금 임대 등록된 사업자들이 52만여 명, 160만 채 가까이 되는데 이게 1인당 거의 3채 가까이 임대사업을 하고 있다는 얘기거든요. 이 부분에 대해서는 정부가 정말로 신규 공급을 늘릴 수 없는 대신에 이분들을 연착륙할 수 있도록 유도하는 방안은 굉장히 필요해 보입니다.

이게 왜냐하면 신도시 2기 정도 공급하는 효과가 있어요. 이게 100만 채가 넘기 때문에. 160만 채거든요. 지금 아마 3기 신도시가 30만 채라고 하는데 그것보다도 훨씬 더 효과가 있기 때문에 이분들을 연착륙해서 소프트랜딩하게 되면 이들은 굉장히 좋은 공급 요인이 될 수 있습니다.

[앵커]
이분들이 불이익을 받는다면 세를 올려버릴 수도 있고 여러 가지 부작용이 있을 수 있는데 생각해봐야 되겠네요.

[앵커]
저희가 여러 분의 의견, 계속 화면으로 보여드리고 있는데요. 2237님께서 의견 주셨는데요. 종부세 높이기로 했잖아요. 여기에 대해서 종부세율 인상은 그대로 전월세 세입자에게 전가되는 게 아닐까요? 하셨습니다.

[이인철]
그러니까 다주택자들 선택지가 3가지예요. 하나는 정말로 정부의 의도대로 매물을 내놓는 경우. 굉장히 바라는 거겠죠. 두 번째는 뭐냐. 말씀하신 것처럼 이게 증여 내지는 사전에 세금 내느니 차라리 증여하자. 증여세를 내는 게 더 낫다. 또 하나가 말씀하신 것처럼 버티기입니다. 버티기라는 건 세금을 내게 되면 그 보유세 그 부분을 세입자들한테 전가하거든요.

그런데 앞선 규제가 나오면서 어떤 상황이 많았느냐. 증여가 많아지고 있고 그리고 정말 세입자들한테 전가하는 게 나타나고 있거든요. 보증금을 1억을 받다가 한 5000만 원으로 낮추고 난 다음에 월세로 반전세, 반월세로 올리게 되면 취약 계층들의 부담이 더 커질 수밖에 없거든요. 그래서 아마 정부도 이 부분에 대한 고민이 좀 필요한 부분입니다.

[앵커]
정작 또 목을 빼고 기다리시는 대책이 있는데 집 없는 사람들, 그리고 이제 막 집을 사기 위해서 사회에 진출한 신혼부부들, 생애 첫 번째 주택을 장만하는 데 있어서 부담을 줄여준다, 이 공급 얘기도 해 봐야 될 것 같습니다.

[이인철]
맞습니다. 실질적으로 어디어디에 공급하겠다라는 큰 그림은 못 그렸지만 일단 청약 제도를 변경을 해 보는 겁니다. 지금은 공공택지에 대해서 생애최초 특별공급, 특공이 있었지만 그 비중도 20~25% 늘려보고 또 하나는 민영주택은 그동안 특별공급이 없었으니 새로 제도 도입을 하겠다는 겁니다.

[앵커]
공영 아닌 민영까지도.

[이인철]
민영까지도. 나쁘지 않고요. 또 여기에다가 신혼부부들의 경우에는 합산소득이 많아서 소득 기준 때문에 못 하시는 분들이 있었어요. 이 기준도 낮춰주고요. 그리고 자금 조달. 아무리 규제 지역이라 하더라도 LTV, DTI 때문에 묶여서 안 되는 분들이 있기 때문에 이분들에 대해서는 10%포인트 씩 각각 완화해 주겠다는 것이고 특히 주택을 취득할 경우에 취득세도 깎아주겠다는 것인데 물론 실효성은 굉장히 적습니다. 왜냐하면 거래가격 1억 5000만 원이면 취득세 100%. 서울의 경우에 4억 원 이하 주택을 살 경우에는 50% 감면해 주겠다는 건데. 4억 원 이하 주택을 찾기가...

[앵커]
젊은 부부가 그럴 만한 능력이 있는지는 모르겠습니다마는

[이인철]
그렇습니다. 그래서 이 부분은 의문이고 3기 신도시가 내년부터 청약을 받게 되는데 그게 9000호라면 3만 호까지 늘려보겠다는 건데 여기 3기 신도시는 사실 5년 이상 걸립니다. 왜냐하면 아직 토지보상이 다 끝나지가 않은 상황이거든요. 그래서 아마 이런 것들이 과연 실수요들이 과연 만족할 만한 것이냐, 이 부분은 지켜볼 일입니다.

[앵커]
부동산 대책이 계속해서 나오고 있고요. 대책이 나올 때마다 이 질문 드리는 것 같습니다.

이번에는 과연 집값을 잡을 수 있을까요? 그리고 얼마나 잡을 수 있을까요?

[이인철]
그러니까 부동산 세수 강화는 중장기적으로 보면 투기적인 요소를 잡을 수 있는 좋은 수단인 건 맞습니다. 그런데 이게 청구서가 내년이에요. 내년이고 또 하나, 시중에 시한폭탄이 있어요. 3000조에 달하는 시중 부동자금. 그게 1년으로 봤더니 1100조 원이었는데 2년으로 기한을 넓혀봤더니 3000조라는 거예요. 우리 SK바이오팜 공모주 청약에 31조가 몰렸습니다. 그런데 정부는 늘 얘기하면서 시중에 저금리, 그리고 유동자금이 계속해서 부동산 시장을 교란시키고 있다라고 얘기하고 있는데 이걸 좀 투자나 소비로 유인하는 대책이 안 나오고 있다는 거거든요.

그러니까 일정 부분 시중의 유동성을 다른 건전한 투자로 유인할 수 있는 방법이 있어야 돼요. 그런데 지금 보면 절세 금융상품이 씨가 말랐어요. 그리고 선진화 금융 대책도 발표를 했지만 이제 장기투자 목적의 어떤 펀드의 경우는 세제 혜택도 없습니다. 그러다 보니까 오히려 이런 쪽에 범부처적인 차원에서 어떤 유동자금을 흡수할 수 있는 부분이 분명히 나와야 되고요.

또 하나는 30대예요. 실수요들이 지금 빚을 내서 집을 사고 있는데 불안감 때문이에요. 투기자들이 올려놓은 집값 때문에 정말 내 생에 집 살 수 있을까? 영끌이라고 해서 마이너스 통장대출 받고 주택 대출받고 이런 분들이 사고 있는데 그런 분들의 심리적 부담을 덜어줄 수 있는 장기주택임대 로드맵은 정말 필요합니다. 왜냐하면 공공임대주택에 대한 수요는 굉장히 많고요. 공공임대주택이 사다리를 마련해서 처음에는 임대로 살지만 임대 후 분양받을 수 있고요. 그 이후에 돈이 모여지면 민간주택 살 수 있는 주거 사다리가 완성이 돼야 되는데 지금은 대출도 규제가 막혀 있어요. 공공임대주택은 순번이 너무 멀어요. 이런 것들 때문에 실수요자들이 빚을 내서 집을 사고 있는데 이게 자산 가치가 계속 오른다는 보장이 없거든요. 내리게 되면 이게 오히려 일본식 장기불황의 단초가 될 수 있습니다.

[앵커]
아무튼 말씀하신 대로 마지막에 지적하신 것. 그런데 사실은 코로나19 대응 때문에 양적 완화는 엄청나게 했기 때문에 시중에 유동성은 엄청 커지는데 그것이 결국 부동산 투기나 또 투자의 확대, 주식으로 가고 그러면서 약한 사람들 쪽을 더 조이면서 계속 부의 균형이 무너지기 시작한다 그러면 사회 전체적으로도 어두운 부분이기 때문에 뭔가 말씀하신 대책들이 빨리 빨리 마련이 돼야 될 것 같습니다.

고맙습니다.

[저작권자(c) YTN & YTN PLUS 무단전재 및 재배포 금지]

▶ 이 시각 코로나19 확진자 현황을 확인하세요.
▶ 대한민국 대표 뉴스 채널 YTN 생방송보기
▶ 네이버에서 YTN 뉴스 채널 구독하기