■ 진행 : 박소영 앵커
■ 출연 : 이인철 / 참조은경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 6.17대책을 발표한 지 한 달도 안 돼서 주택시장 안정을 위한 보완대책을 내놨습니다. 실수요자 또 청년, 서민에 대한 지원은 확대하고 다주택자와 단기거래에 대한 세금 부담은 크게 늘리는 내용인데요.

참조은경제연구소 이인철 소장과 발표 내용 살펴보겠습니다. 안녕하세요. 어제 정부가 22번째 부동산 대책을 내놨는데요. 먼저 홍남기 부총리의 발표 내용부터 잠시 들어보겠습니다.

[홍남기 / 경제부총리 : 이 자리에 서 있는 우리 경제팀은 그 어떤 정책보다도 주택시장의 불로소득을 차단하고 청년층의 주거 사다리를 복원하며 궁극적으로는 부동산시장의 안정을 도모하는 데 전력투구해 나가겠습니다. 부동산정책이 국민을 위한 최우선의 민생정책 중의 하나라는 점을 다시 한번 강조하여 말씀드리며 국민의 신뢰 속에 국민 주거안정이 확실하게 정착되도록 지속적인 정책적인 노력을 기울여 나가도록 하겠습니다.]

[앵커]
부동산 정책의 목표를 얘기했는데요. 정부 정책의 방향 전반적으로 어떻게 보십니까?

[이인철]
모든 사람을 다 만족시키는 정책은 사실은 없습니다. 그럼에도 불구하고 부동산은 전 국민의 이해가 맞물려 있어요, 특히. 7.10 보완대책 이전에 발표된 한 갤럽의 조사를 보니까 우리 국민 3명 가운데 2명이 현 정부의 부동산 정책을 불신하고 있습니다.

이유가 뭘까요? 무주택 서민들, 20~30대 경우는 이생망, 이번 생애 내 자력으로 집을 구하기는 어려워졌다. 왜냐하면 서울 아파트 중위가격이 9억 원을 넘어섰어요. 그리고 1주택자들은 지금 갈아탈 수가 없습니다.

청약에서도 밀리고요. 그리고 대출을 받아서 사려면 금융계좌가 묶여 있어서 못 사고. 그렇다고 해서 다주택자들은 정부의 말을 믿고 임대주택자로 등록을 하고 꼬박꼬박 세금을 내고 있는데 지금은 다들 투기꾼처럼 취급하고 있는 이런 상황입니다.

그러다 보니까 사실은 정책 입안하신 분들 최초에는 강남 다 살 필요는 없다라고 얘기했는데 그 당시 말 안 듣고 강남에 정말 영끌이라고 해서 영혼까지 끌어넣고 부모님 찬스 쓰고 이런 분들은 정말 노후가 튼튼해졌어요.

그러니까 정부 정책을 믿고 따랐던 사람들은 오히려 박탈감이 더 커지고 있는데 오히려 역행한 사람들은 자산가치가 더 늘어난 겁니다. 이런 자산가치 양극화가 아마 전 국민의 정부 부동산 대책에 대한 불신의 골이 깊어지는 요인이 됐는데 어쨌든 이번 7.10 부동산 대책의 핵심도 마찬가지입니다.

다주택자 그리고 빈번하게 거래하고 있는 거래자, 단기거래자의 경우에는 부동산을 살 때는 거래세로 그리고 보유하고 있으면 종부세로, 매도할 때는 양도세로 최고 2배 내지는 4배까지도 더 높이겠다는 겁니다.

대신에 실수요자들 불만이 하도 많으니 20~30대뿐 아니라 젊은 신혼부부의 경우는 청약물량도 많게 해 주고 그리고 금융규제도 낮춰주고 일부 세금도 깎아주겠다라는 내용이 이번 대책의 핵심입니다.

[앵커]
그러면 계속되어온 양극화 속에서 우선 가장 핵심은 다주택자의 종합부동산세 중과세율을 높이는 건데요. 그런데 이게 실제로 다주택자들이 부담스럽다고 느낄 수 있는 수준이라고 보시는 건가요?

[이인철]
상당히 부담스럽죠. 부자들은 호환마마보다 무서워하는 게 국세청에서 날아오는 게 세금계산서예요. 여행 갈 때는 퍼스트클래스, 비즈니스클래스 타고 다녀도 매달 내는 건강보험료는 한 푼도 따집니다. 10원 세금 더 내는 거에 굉장히 민감해해요.

그래서 부자들은 세무사를 전담으로 끼고 있습니다. 그런데 이번 개편안의 핵심이 종부세예요. 특히나 거의 징벌적으로 오릅니다. 일단 현행 종부세 최고세율은 3.2%지만 6%로 뜁니다. 당초 12.16 대책에서는 종부세 최고세율을 한 4%까지 오르자라는 안이 있었지만 20대 국회에서 불발됐죠. 물론 해당되는 사람은 그다지 많지는 않습니다.

이게 종부세 최고세율 해 봐야 시가 총액 기준 합산 주택이 94억 원이니까 굉장히 다주택자들 그리고 법인들, 큰 많은 주택을 갖고 있는 법인에 해당사항이 있는데 어쨌든 가장 크게 타격을 받고 있는 다주택 법인들의 경우에는 기존에 비해서 세금 부담이 훨씬 더 늘어났기 때문에 아마 주택을 정부의 얘기처럼 팔아야 될지 아니면 계속해서 보유하고 있어야 될지를 고민할 텐데 그 여부는 지금까지는 그래왔어요.

정부의 말을 듣고 팔았더니 오히려 더 손해더라 이런 생각이 계속 있으면 팔지 않을 것이고 그것보다 세금을 내더라도 인상폭이 더 클 수 있다. 이런 기대감이라면 아마 팔지 않고 굳히기를 할 수도 있습니다.

[앵커]
방금 6%에 해당되는 사람들이 법인이나 굉장히 많은 부동산을 가지고 있는 사람들이라고 하셨는데 그렇다면 영향을 받게 되는 사람들은 대략 어느 정도 될까요?

[이인철]
지난해 말 기준 종부세를 내는 대상자가 51만여 명이에요. 우리나라 전체 인구가 5000만 명이 넘죠. 그러니까 전체 인구의 1% 정도가 종부세 대상이고요. 여기다가 이번에 종부세율에 중과대상으로 꼽히는 사람은 실질적으로 정부 추산으로는 한 0.4% 정도 수준에 그칠 것으로 봐서 사실 세금고지서는, 세금은 6월 1일자 보유자에 대해서 나와요.

그런데 올해는 이미 6월 1일자가 지났잖아요. 그러니까 내년 6월 1일자 보유자한테 세금이 나올 텐데 종부세의 경우는 특히나 12월에 냅니다. 그러니까 그때 세금고지서가 날아오면 체감이 가능하지만 지금은 단순 시뮬레이션이에요.

시뮬레이션이어서 합산주택 50억 원의 다주택자가 만에 하나 현행 체제로 종부세 3.2%를 매긴다면 지금 한 4000만 원대의 종부세지만 내년 중과세된 합산세율을 적용하게 되면 거의 1억 원을 넘게 내야 됩니다.

그러니까 다주택자일수록 그리고 건물을 많이 갖고 있는 분들, 주택을 많이 소유한 법인의 경우에는 세금 이번에 종부세가 굉장히 타격이 될 수 있습니다.

[앵커]
그리고 또 한 가지 주목할 점이 주택을 산 지 1년 안에 그걸 다시 팔게 되면 양도세를 70%까지 인상하기로 했습니다. 이 방안은 어떤 효과를 기대해 볼 수 있을까요?

[이인철]
사실은 상징적이에요. 이건 단기투기 빈번하게 투기를 일삼는 사람들인데 주택거래라는 게 전체 계약하고도 중도금, 잔금 치르는 데 두 달 넘게 걸려요. 그걸 1년에 두 번 한다는 거 아니겠습니까?

그러니까 실질적으로 이런 분들은 많지는 않을 거라고 생각을 합니다. 그럼에도 불구하고 만에 하나 정말 좋은 입지에 분양을 받건 입주해서 실목적이 아니라 바로 차익을 남기가 파는 경우. 예를 들어서 1년 동안 1억 정도 올랐다라고 하면 양도차익으로 70%, 7000만 원 정도를 회수한다는 거 아니겠습니까?

그런데 거기에 부대비용이 들어가요. 거래할 때는 거래세도 있고요. 다시 부동산 양측에 중개수수료도 있어요. 이런 걸 감안하게 되면 70% 양도세율을 매기게 되면 사실상 남는 게 없어요. 여기에서 주는 상징적인 시그널은 이겁니다. 다주택자들 그리고 빈번하게 거래하는 투기꾼들의 경우에는 정말 그렇게 거래한다 하더라도 남는 잉여자산은 전부 국가가 회수하겠다는 의도가 들어있는 겁니다.

[앵커]
그러면 사실 70% 외에 다른 명목으로도 비용이 많이 들기 때문에 거의 나는 게 없게 만들었는데도 사실 내년 6월 1일부터 이게 시작됩니다. 그때까지는 유예기간이 있는데요. 그렇기 때문에 혹시나 다주택자가 버티기를 하거나 또 자녀들에게 증여에 나설 가능성은 없을까요?

[이인철]
맞습니다. 지금까지는 계속해서 좀 버티거나 증여한 것들이 실제로 있었어요. 다주택자가 할 수 있는 선택지는 세 가지가 있어요. 우선 정말 정부의 유도대로 순수하게 세금을 내면서 내년 6월 1일자 기준 종부세가 중과되기 전에 매물을 내놓는 경우, 가장 좋은 케이스겠죠. 그런데 그런 케이스가 얼마나 될지는 미지수입니다.

그런데 증여하는 경우는 실제로 늘고 있어요. 현 정부 들어서 한국감정원의 통계를 보게 되면 2017년 증여 건수가 한 7400여 건에 그쳤지만, 서울 지역 아파트의 경우. 그러나 2018년 1만 5000건, 2019년 1만 2000여 건. 그러니까 거의 2배 가까이 늘었다는 거거든요.

그러니까 이렇게 세금이라는 건 일부 의원 형태로 입법발의되고 그런 게 만일 통과될 거 같다라는 생각이 들면 이미 이전에 움직인다는 거거든요. 그래서 아마 김현미 국토부 장관도 만에 하나 이런 양도세든 거래세든 보유세 부담 때문에 사전 증여하는 것들이 만에 하나 눈에 띄게 두드러지게 나타난다면 이 부분에 대한 대책도 검토하겠다라고 밝히고 있는 겁니다.

[앵커]
이런 식으로 계속해서 세금을 굉장히 징벌적으로 올리는 방안들이 나오고 있는데 그런데 문제는 이렇게 되면 다주택자들이 자신의 주택에 세들어 있는 세입자에게 부담을 넘기려고 할 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 그래서 전월세가 오르지 않을까 하는 걱정도 많이들 하고 있는데 어떻게 보십니까?

[이인철]
맞습니다. 지금 정부는 계속해서 집값에만 굉장히 민감해하지만 서울의 경우에는 전세가격이 주간 기준 54주 연속 올랐어요. 1년 가까이 올랐습니다. 정말 시나브로 올랐는데 그런데 더 문제는 뭐냐. 지금 국회에서 입법발의되고 있는 임대차 3법이 더 무서워요.

임대차 3법은 임대인을 보호하자라는 취지인 건 맞습니다. 계약갱신청구권. 세입자가 원하면 2+2, 2년이 아니라 4년도 살 수 있게 하자라는 거고. 또 전월세 상한제. 기존 계약의 연 5% 이상은 올리지 못하도록 하자라는 거고 또 하나가 전월세 신고하자. 실거래가로 30일 이내로 신고를 하자라는 투명성을 요구하는 굉장히 좋은 제도임에도 불구하고 그런데 이런 입법이 개시되게 되면 기존에 갖고 있던 집주인들의 경우는 전세값도 마음대로 못 올려, 전세기간도 굉장히 장기화될 수 있어. 이런 것 때문에 지금 실질적으로 올리고 있다는 거예요.

그러니까 전세 물량이라는 건 한정돼 있거든요. 갑자기 전세 물량을 늘릴 수 없잖아요. 그런데 3기 신도시도 있어서 청약수요는 대기하고 있죠. 재건축 규제도 2년 실규제를 하지 않으면 현금 청산됩니다.

이런 분들이 계속해서 세입자를 내쫓거나 아니면 사전에 전세를 올리게 되면 이게 제어할 만한 입법수단이 없다는 겁니다. 그래서 아마 정부는 지금 특히나 여당의 경우는 7월 임시국회에서 입법 형태로 임대차 3법을 포함해서 모두 통과시키겠다라는 건데 이에 대한 부작용. 왜냐하면 지금까지 우리는 기존 2년 단위로 전세계약을 체결해 왔는데 1988년만 하더라도 1년 단위였어요.

그런데 1년에서 2년 바뀔 때 어떤 문제가 발생하느냐. 그러면 기존에 1년 단위로 세입자를 받을 수 있었는데 갑자기 2년으로 늘게 되면 매물이 잠겨요. 절반 정도 줄어드는 효과가 있었습니다.

그러다 보니까 그 이듬해에 전세 가격이 두 자릿수 넘게 올랐어요. 그런 것을 학습효과로 알고 있기 때문에 아마 이 부분에 대해서는 굉장히 조율할 필요가 있습니다.

[앵커]
계속해서 이미 1년 가까이 전세 가격이 올라왔기 때문에 조금 더 섬세한 대책이 필요할 것 같습니다. 그리고 또 한 가지가 등록임대사업자제도 개편안도 나왔습니다. 폐지를 한다는 골자인데요. 4년짜리 단기임대, 아파트 장기 일반 매입 임대를 폐지한다고 했는데 어떤 효과가 있을까요?

[이인철]
맞습니다. 사실 가장 우려했던 것은 소급적용한다라는 거였어요. 그러니까 2017년 8.2 대책의 일환으로 당시 전세시장이 너무 불안하니 임대사업자 등록을 하시게 되면 단기는 4년, 장기는 8년 동안 연 5% 이상 인상을 제한하게 되면 혜택을 줬어요.

세금 혜택을 굉장히 많이 줬습니다. 그러다 보니까 오히려 다주택자들의 절세 수단으로 악용이 됐죠. 또 매물은 4년에서 8년까지 잠기죠. 부작용이 나타나니까 그걸 도로 뺏겠다라는 거였거든요. 그래서 만에 하나 소급적용했다면 위헌소송을 할 수 있었던 부분이었는데 소급적용은 하지 않습니다. 다만 4년 단기임대, 8년 장기임대 이거 다 없애겠다는 겁니다.

없애는 대신에 10년 장기임대로 의무를 강화하고 대신에 이런 혜택은 나중에 소멸되게 되면 이게 없어지는 것이기 때문에 나타나는 효과에 대한 부작용을 어떻게 할 거냐라는 질문에 대해서 정부가 뭐라고 얘기했느냐. 그것 때문에 임대차 3법 발의를 굉장히 빠르게 해서 임대차 3법이라는 건 전세 내시는 분, 월세 내시는 분 모든 분을 대상으로 다 할 수 있거든요.

그걸 보완할 수 있다라는 점에서 여당의 경우에는 임대차 3법을 오히려 밀어붙이고 있는 겁니다.

[앵커]
그런데 이게 앞으로 신규로 등록을 할 수 없게 하는 건데 기존의 임대사업자들에 대한 혜택은 그대로잖아요. 이렇게 되면 별 효과를 볼 수 없을 거다라는 이야기도 나오는데요.

[이인철]
사실은 임대사업자 물량이 꽤 많이 늘었어요. 2017년 3년 전과 비교하면 등록하신 분들이 거의 2배 가까이 늘어서 52만여 명이 돼요. 이분들이 주택을 얼마나 갖고 있느냐. 등록된 것만 160만 채입니다.

그러니까 1인당 3채 정도를 갖고 있어요. 그런데 그런 분들이 지금 4년 내지 8년으로 계약으로 묶여 있다는 겁니다. 그러다 보니까 만에 하나 소급적용하지 않기 때문에 그대로 기존에 있었던 의무사항은 준수해야 돼요.

그러다 보니까 사실은 이 물량이 굉장히 커요. 160만 채라면 우리가 지금 3기 신도시 얘기하고 있는데 기껏해야 30만 채입니다. 그건 또 5년에서 최장 10년까지 걸리거든요. 3기 신도시를 처음 착공하고 개발하고 입주 분양하는 데까지. 그런데 지금 이런 임대사업자들이 갖고 있는 물량의 경우에는 이 규정만 풀어주면, 의무기간만 풀어주면 바로 시장에 나올 수 있는 매물이거든요.

그래서 아마 정부가 지금 소급적용을 하지 않겠다라는 것. 그리고 이 물량이 자연스럽게 나오면 새로 어디에 입지를 개발하거나 택지를 개발할 이유 없이 시장에 공급하는 물량이 될 수 있기 때문에 이 소프트랜딩, 연착륙을 정부 차원에서는 고민할 필요가 있습니다.

[앵커]
그리고 또 서민과 실수요자를 위한 대책이 발표가 됐습니다. 생애 최초 특별공급 물량을 늘리고요. 또 소득기준은 완화하면서 공급비율은 늘리는 방안이 나왔는데 이게 얼마나 도움이 될 거라고 보시나요?

[이인철]
일단 그동안은 서민들, 특히나 가점이 낮은 20~30대의 경우는 청약가점에서 굉장히 밀립니다. 청약은 지금 분양가상한제가 적용되고 있어서 굉장히 인근 주변 대비 저렴한 가격에 입주권을 분양받을 수는 있지만 하지만 청약점수 가점에서 밀리다 보니까 정말로 빚내서 집을 사는 경우가 많았었거든요.

하지만 이번 공급물량이 일단 늘어나기 때문에 일부 어느 정도는 해소될 것으로 보입니다. 그 내용 말씀하셨습니다마는 생애최초 특공이라고 해서 특별공급물량이 있어요. 그동안은 공공택지에 대해서 전체 물량의 20% 정도를 갖고 갔다면 그것도 5%포인트 정도 더 높여서 25%로 그리고 민영택지에는 특별공급 물량이 없었습니다.

그러나 생애최초 특별공급 물량을 새로 도입하고 이런 것을 통해서 기회를 주겠다라는 거고. 말씀하신 것처럼 신혼부부는 부부 합산 연소득이 꽤 많은 분들이 있어요. 이게 지나치게 조건이 까다롭기 때문에 이 기준도 좀 낮추고 또 대부분 신혼부부들은 직장이나 입지 가까운 서울이나 수도권을 원하거든요.

그러니까 이런 분들, 여기는 다 묶여 있어요. 서울과 수도권은 대부분 투기과열지구와 조정지역으로 묶여 있기 때문에 이들 지역에 대해서는 똑같이 대출규제를 받는 게 불합리하다라는 지적을 받아들여서 LTV, 주택담보인정비율 그리고 DTI 같은 경우에도 10%포인트씩 오히려 더 완화해 주겠다라는 거거든요.

여기에다 3기 신도시는 내년부터 분양에 들어가는데 초기 물량은 9000호였습니다. 초기 청약 물량은 9000호였지만 이것도 3배 이상 늘려서 3만 호 정도로 해서 여기도 신혼부부나 생애 최초 물량을 늘리겠다라는 것이어서 일단은 긍정적이기는 한데 그런데 실질적으로 공급물량이 많아야 되는데 이번 대책에는 실질적인 공급물량은 없어요. 그러니까 3기 신도시 어떻게 하겠습니다.

도심유휴지, 도심개발 어떻게 하겠습니다 이런 얘기지 어디어디 개발하겠습니다가 빠져 있거든요. 그러니까 아마 홍남기 경제부총리가 지금 서울시내 어디에다가 주택을 더 지을지, 공급을 할지에 대해서는 TF팀을 통해서 논의를 하고 있다라고 했기 때문에 그게 어느 정도 윤곽이 드러나야지 정말 실수요자들이 입지를 원하는 입지인지 확인하실 수 있습니다.

[앵커]
그러면 이번 대책이 부동산 시장을 완성시키고 양극화를 정말 해소시킬 수 있을지 앞으로 더 지켜봐야겠습니다. 지금까지 참조은경제연구소 이인철 소장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

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