■ 진행 : 김정아 앵커, 박광렬 앵커
■ 출연 : 윤지해 / 부동산114 수석연구원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 세 부담 강화를 골자로 하는 7.10 부동산 대책을 내놓은 지 일주일이 지났습니다.대책이 나온 뒤 시장의 움직임은 어땠는지 부동산114 윤지해 수석연구원과 함께 자세한 내용 짚어보겠습니다. 연구원님 안녕하세요.

부동산114에서는 주간동향을 주단위로 내놓고 계신데요. 한 달새 6.17 그리고 7.10. 두 번의 부동산 대책이 나왔습니다. 전후해서 지금 일주일 동안 시장 분위기 어땠습니까?

[윤지해]
일단은 서울 기준으로 보시면 5월 말 이후부터 상승세로 돌아선 거고요. 그리고 최근 금주까지 포함해서 8주 연속 상승을 했습니다. 그래서 6.17 대책을 기점으로 보시면 대략 서울 기준으로 보면 한 1% 정도 누적 상승폭을 나타내고 있는데요.

이 부분들이 문제가 되는 부분들은 뭐냐 하면 6.17 대책이 발표된 이후에도 상승폭을 확대하는 부분에 있습니다. 그렇다 보니까 시장 내에서 사실상 다주택자를 중심으로 매물들을 쉽게 내놓지 않는 부분들이 있고요.

추가적으로 이게 정부가 인천과 경기도까지 해서 광역적으로 시장을 규제하는 부분들을 발표를 하다 보니까 서울을 중심으로 한 똘똘한 집 한 채 이슈 이게 다시 불거지고 있습니다.

그러다 보니까 서울 쪽에 매물 잠김 현상들이 나왔고요. 그리고 6월 말까지 정부에서 세금 절세를 해 주는 부분들이 있었습니다.

그게 6월 말 기점으로 대부분 저가 매물들이 소진되다 보니까 최근 들어서는 상승폭을 계속 확대하는 양상이라고 할 수 있습니다.

[앵커]
일단 강력한 대책이 나왔으면 상승폭이 멈추거나 줄어야 되는데 그렇지 않다, 이 부분을 먼저 주목해 봐야 되네요.

[윤지해]
일단 시장 내에서 서울을 집중해서 보시면 최근 들어서 노도강이라는 말이 많이 나옵니다. 노도강이 노원, 도봉, 강북을 축약해서 하는 말이고요. 추가적으로 금관구라고도 하죠. 금천, 관악, 구로 등을 말합니다. 이 지역들의 특징이 뭐냐 하면 9억 원 이하의 중저가 매물들이 굉장히 많은 곳입니다.

한마디로 9억 원 초과분에 대해서는 LTV를 20%로 축소하다 보니까 9억 원 이하의 중저가 아파트들을 중심으로 고점 갱신하는 부분들이 있는 거고요. 추가적으로 강남 4구 쪽에서도 토지거래허가구역을 최근에 지정했습니다.

그래서 매물 잠김과 관련된 희소성과 관련된 이슈들이 다시 불거지다 보니까 아무래도 신도시뿐만 아니라 경기, 인천까지 이 저평가된 지역들 중심 혹은 고가 주택에서 저가 매물이 나오지 않는 곳들 중심으로 매물 잠김이 있다 보니까 6.17 대책 발표를 기점으로 추가적으로 여러 가지 규제들.

특히 LTV를 조정대상지역에서 50%로 묶다 보니까 풍선효과와 관련된 부분은 일부 차단이 됐습니다. 그러다 보니까 지금 똘똘한 집 한 채를 중심으로 서울에 집중되는 현상이 더 가속화되고 있다 이렇게 평가할 수 있습니다.

[앵커]
지금 매물이 잠겨 있고 또 광역 규제로 서울의 똘똘한 한 채, 지금 말씀하신 그런 부분을 중심으로 수요가 몰리고 있다. 그래서 가격이 오름세를 보이고 있다 얘기해 주셨고. 전세와 월세 상황도 살펴보겠습니다.

지금 세금 부담이 커질 수밖에 없을 텐데 그러다 보면 세입자에게 집주인이 세금 부담분을 떠넘기는 거 아니냐. 즉 전세나 월세 올리는 것 아니냐, 이런 우려도 나오고 또 임대차3법 시행되기 전에 미리 올릴 거다. 이런 우려도 나오고 있는데 실제 상황 어떻습니까?

[윤지해]
일단 전세 시장은 작년 7월부터 계속 상승세를 보이고 있어요. 주간으로 보면 52주 연속으로 상승을 했습니다. 한마디로 1년 내내 상승하고 있는 국면에 있고요. 상승폭은 최근 들어서 더 커지고 있는데요. 임대차3법과 관련된 이슈도 있고 일단은 지금 하반기, 지금은 여름철 비수기라고 보통 거론을 합니다.

그래서 9월 이사철이 되면 아무래도 상승폭을 더 확대할 가능성이 있고요. 특히 아까 말씀하신 세금 부과되는 부분들이 있다 보니까 임대인들이 임차인에게 일부 전가하는 부분, 그 부분도 있고요. 그리고 추가적으로 저금리다 보니까 전세 물건이 월세로 전환되는 속도도 굉장히 빠릅니다.

그러다 보니까 전세 물건이 굉장히 희귀해졌고요. 장기적으로 보시면 수도권 내에서의 입주물량도 줄어드는 추세에 있고요. 그리고 임대사업자 관련돼서 정부가 여러 가지 혜택들을 축소하다 보니까 신규로 임대사업을 하시려는 분들도 앞으로는 줄어들 가능성이 있고요.

그리고 의무규제와 관련돼서 여러 가지 청약과 관련된 부분, 재건축 조합과 관련된 부분, 이런 부분들까지 다 포함해서 임대차3법까지 다 포함해서 보면 시장 내 전세 가격의 급등 요인은 굉장히 많다. 그 부분들이 지금 시장에서 굉장히 작용하고 있다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

[앵커]
52주 연속 상승을 하고 있다, 이런 얘기해 주셨는데 조금 전에 그래픽 한번 다시 주시면 지역별로 보면 강동구가 제일 많이 올랐는데 이건 특별한 이유가 있습니까?

[윤지해]
일단 강동 쪽에서 입주 물량이 굉장히 많았습니다. 그 부분들이 지금 상반기에 어느 정도 해소가 됐고 하반기 들어서 입주할 수 있는 물량이 있기는 합니다마는 최근 들어서 아까 말씀드린 것처럼 강남쪽 토지거래허가구역으로 지정하다 보니까 집주인들이 들어와서 거주해야 되는 비율이 굉장히 높아지고 있습니다.

[앵커]
변동률이 얼마나, 1주 동안의 변동률인가요?

[윤지해]
1주 동안의 변동률이고요.

[앵커]
1주 동안에 0.45%가 올랐다는?

[윤지해]
맞습니다.

[앵커]
계속 얘기 이어가주시죠.

[윤지해]
그래서 특히 강남권 쪽으로 전세 매물이 희귀해지다 보니까 토지거래허가구역까지 묶인 부분들이 주변 지역까지 퍼지면서 강동구도 그 영향권에 있다, 이렇게 평가할 수 있습니다.

[앵커]
집주인들이 집도 안 내놓고 전세값도 오르고, 서민들 걱정이 큰 상황인데 어쨌든 집값은 잡아야 되고 부동산 문제 해결해야 되지 않겠습니까? 최근에 부족한 공급을 해결해야 된다는 얘기가 굉장히 많이 나오고요.

어제 대통령이 개원 연설에서도 공급 확대를 해야 한다는 목소리에 귀를 기울이겠다 이런 얘기를 했습니다.
관련해서 여러 가지 대책들 가운데 자주 거론되는 게 그린벨트 해제 문제, 정부가 검토하지 않고 있다는 목소리에서 검토한다 쪽으로 많이 온 것 같아요. 지금 거론되는 지역들, 또 가능성 있는 지역들은 어느 지역들입니까?

[윤지해]
일단 그린벨트 자체는 사실 과거 정부부터 계속 주기적으로 해제를 해서 공급을 확대하는 수단이기도 했습니다. 최근에 3기 신도시도 사실은 그린벨트, 개발제한구역을 해제해서 공급하는 부분이고요. 지금 서울 내에 남아 있는 그린벨트가 그렇게 많지는 않습니다.

다만 지금 활용할 수 있는 그린벨트를 보시면 강남 쪽의 내곡동이라든지 이런 부분들에서 활용할 수 있는 면적이 한 20만 제곱미터, 30만 제곱미터 정도 거론이 됩니다. 이 부분들에서 공급할 수 있는 부분들은 채 2만 가구 이하로 보고 있기 때문에 시장 내에서는 사실 그린벨트가 해제가 되면 1만에서 2만 정도에 해당되는 수요를 충당할 수는 있죠.

그 부분들은 문제는 뭐냐 하면 이게 지속성이 있는 대책이냐 하는 부분들이에요. 왜냐하면 이게 과거에는 그린벨트가 굉장히 넓었으니까 주기적으로 해제해서 공급을 늘릴 수 있었습니다.

[앵커]
이제는 제한이 돼 있기 때문에.

[윤지해]
일단 면적도 작고 그걸 해제하고 공급해도 물량이 많지 않을 뿐더러 이 부분들을 공급받으시는 분들은 주변 시세 대비 반값 정도에 주택을 공급받으시니까 이분들은 굉장히 좋죠. 다만 문제는 뭐냐 하면 이분들이 공급을 받고 실제 입주하고 전매제한이 끝났을 시점에 이게 반값 아파트냐 하면 그렇지 않다는 거죠. 주변 시세와 동일하게 회귀하는 부분이 있으니까.

[앵커]
결국 공급받으시는 분들만 로또가 되고 끝날 확률이 높다.

[윤지해]
맞습니다. 그리고 대기수요로 일부 청약 경쟁이 과열될 예정이니까 대기수요로 돌아서는 일부 수요층까지 고려하면 단기적인 효과는 물론 있다. 다만 장기적으로는 효과는 검증되기 어렵다, 이렇게 볼 수 있습니다.

[앵커]
저희가 미래지향적으로 보자면 지금 얘기하신 것처럼 그린벨트 해제만으로는 1만에서 2만 정도. 그러면 공급 확대 전략, 어떤 부분으로 세워야 됩니까? 용적률을 더 높여야 되는 겁니까, 어떻게 해야 되는 거죠?

[윤지해]
일단 정부에서 대책은 발표했었어요. 2018년 12월에 3기 신도시를 발표했었죠. 그래서 3기 신도시가 사실은 1, 2기 신도시보다 입지여건이 좋습니다. 그리고 서울 인근에 20만 가구 정도가 공급될 예정이니까 정부는 사실 이 부분에 하반기에 토지 보상을 할 예정인데요.

그래서 공급을 서두르고는 있습니다. 다만 서울 내에서 공급이 원활하게 이루어지지 않는 부분들을 어떻게 해결할 거냐. 그린벨트로 해결하는 데 한계가 있으면 사실 민간 쪽에서는 계속 얘기를 하고 있습니다. 재건축, 재개발 정비사업 쪽에서의 어느 정도의 규제 완화를 통해서 사실은 공급을 해야지 하는 부분들이 있고요.

다만 정부 입장에서는 재건축 쪽, 특히 재건축 쪽은 민간 성격이 강하기 때문에 그 부분을 건드리면 투기수요가 다시 들어올 여지가 있습니다. 그러다 보니까 투기적인 수요에서의 초과 수익이 발생하는 부분에 있어서는 조금 더 보완하는 정책이 필요하기는 한데 아무래도 서울 도심에서의 공급은 정비사업과 관련된 부분이 거의 유일무이한 대안이고요.

그리고 추가적으로 용적률과 관련된 부분들이 있는데 도심 고밀 개발과 관련해서 35층 이하로 제한된 부분들이 있습니다. 이 부분도 사실상 특별한 지역, 몇몇 지역에서는 고밀 개발을 허용해서 35층 이상으로 넓혀주는 그런 효과들을 해야 사실상 서울 내에서 그린벨트 해제와 마찬가지로 여러 가지 보완해서 공급이 많이 나올 거다라는 시그널을 줄 수 있다, 이렇게 평가할 수 있습니다.

[앵커]
서울의 스카이 라인을 바꾸는 문제도 적극적으로 볼 필요가 있다는 말씀이군요.

[윤지해]
그렇기는 합니다마는 여의도처럼 용적률을 높여줘도 되는 지역들은 특수구역으로 정해서 높여줄 필요도 있다, 이렇게 볼 수 있습니다.

[앵커]
지금 불안한 심리도 안정시켜줘야 되고요. 부족한 공급도 해결을 해야 되는데 어쨌든 가장 문제는 지금 시중에 자금이 너무 많습니다. 유동성 자금이 너무 많은데 이게 갈 곳을 뭔가 정부에서 종합적으로 만들어줘야 결국 이 문제가 해결되는 것 아니냐, 이런 의견을 주시는 분들도 많거든요.

[윤지해]
일단은 정부에서 여러 가지로 의견이 갈리는 부분들이 있기는 한데 대책을 22번 내놨냐, 4번 내놨냐, 5번 내놨냐 이런 부분들이 있는데 정확히는 보자면 정부 입장에서 보자면 2017년에 8.2 대책을 발표하고 현재 6.17 대책이나 7.10 대책까지 해서 크게 보면 5가지 정도의 정책을 발표했습니다.

그런데 대부분의 대책들이 대출 비율을 축소하거나 아니면 세금 부과 부분을 늘리거나 청약에서의 가수요를 차단하거나 하는 부분들에 집중이 돼 있습니다. 그렇다 보니까 사실은 수요 측면에서의 규제에 굉장히 얽매여 있는 부분들이 있다는 거죠. 이게 시장에서 굉장히 유동성이 많은 부분에서는 사실은 수요 측면의 규제를 가지고서는 유동성을 제한하는 데 굉장히 한계가 있다 이렇게 평가할 수 있고요.

일단은 결국 집값을 잡을 수 있는 부분은 결국은 양질의 주택을 주변 시세보다 저렴한 가격에 대규모로 공급하는 수단밖에 없습니다.

그렇다 보니까 사실은 이런 부분들, 공급을 크게 늘리겠다 하는 부분과 관련된 정책을 지금도 마련하고 있습니다마는 그 부분이 마련이 되어야 수요자들이 일단 관망하자라는 추세로 돌아설 수 있다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
지금 말씀하신 걸 종합해 보면 결국에 집이 오를 것이라는 기대감보다 세금 부담이 더 크다면 사람들이 집을 내놓기 시작하겠죠. 그리고 유동성 문제도 있고.

그렇다면 지금 세제 정책, 그래서 정부가 다주택자뿐 아니라 조정 지역 같은 경우에는 1주택자 그리고 고가 1주택자에 대해서는 세금 부담을 늘리겠다 이렇게 하는데 이 부분에 대해서 세금 폭탄 정책이다 이런 비판도 있고 또 반면에 집을 가지지 않은 사람은 아니, 20억 가진 사람한테 세금 0.1% 더 걷는데 그게 그렇게 무리한 거냐, 이런 얘기도 있습니다. 뭐가 맞는 겁니까?

[윤지해]
일단 7.10 대책이 세금과 관련된 대책입니다. 그 대책을 보시면 2주택 이상 그리고 3주택 이상 다주택자에 해당되시는 분들에게 징벌적으로 과세를 하는 부분입니다. 특히 종합부동산세와 관련된 부분인데요. 3% 수준이던 걸 6%까지 2배가량 끌어올리는 부분입니다.

다만 그러면 1주택자한테 세금 부담이 늘어나지 않는 거냐? 그 부분은 7.10 대책이랑은 크게 상관은 없고요.
문제는 뭐냐 하면 정부가 지금 재산세 부과 관련해서 주변 시세 수준까지 공시가격을 끌어올리고 있습니다.

[앵커]
지금 재산세가 조금 많이 나왔다 하시는 분들은 공시지가가 올라서 그렇군요.

[윤지해]
맞습니다. 공시가격을 보시면 서울을 기준으로 보시면 올해 기준으로 14% 평균적으로 올랐습니다. 그리고 강남 3구와 양천구까지 보시면 평균적으로 최고 한 25% 정도 공시가격이 올랐습니다. 공시가격이 재산세 부과의 기준이거든요.

그렇기 때문에 사실상 평균이 25% 올랐다는 얘기는 개별 단지, 개별 물건별로 보시면 30% 이상. 전년 대비 30% 이상 오르신 분들이 상당히 많아졌다 이렇게 볼 수 있기 때문에 1주택자분들이 나한테도 왜 이렇게 세금을 많이 부과해라고 반발하시는 부분들이 그 부분 때문에 그렇습니다.

[앵커]
앞으로의 정부의 부동산 대책들, 아까 말씀하신 공급 확대에 초점이 맞춰진 대책들이 나올 것 같은데요. 앞으로 대책이 또 한 번 나온다면 어떤 내용들이 구체적으로 들어가야 될까요?

[윤지해]
일단 지금 대책을 서두르는 부분은 공급과 관련된 부분이고요. 지금 공급과 관련된 부분은 3기 신도시와 관련된 이슈가 있습니다. 일단 3기 신도시 내에서 용적률을 좀 더 높여서 주택 수를 증가하는 부분들이 있고요.

앞으로 그리고 고밀 개발하는 부분들이 있다 보니까 이 부분에서 용적률을 높여서 또 공급하는 부분들이 있고요. 그리고 추가적으로 정부가 공공재개발과 관련된 대책들을 발표했었는데 최근에는 공공재건축이라고 해서 사실은 그 부분.

민간 성격의 재건축과 서로 연합해서 임대주택을 어느 정도 늘리고 이 부분에서 서로 수익을 환원하는 형태로 공급 정책을 추진하고 있다 보니까 결국은 정부가 지금 2022년까지 임기다 보니까 공급과 관련해서 모든 정책을 쏟아낼 거다 이렇게 평가할 수 있습니다.

[앵커]
세제 개편과 함께 공급 정책 중요성까지 짚어주셨습니다. 지금까지 부동산 관련해서 부동산114 윤지해 수석연구원과 함께 자세한 내용 짚어봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

[윤지해]
감사합니다.

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