■ 진행 : 변상욱 앵커, 안귀령 앵커
■ 출연 : 이인철 / 참조은경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
부동산 문제를 해결하기 위한 주택 공급 방안의 하나로 그린벨트 해제 카드가 본격 부상하기 시작했습니다. 앞서 영상에서 보셨듯이 시민들의 의견도 나뉘고 있는데요.

참조은경제연구소 이인철 소장과 함께 자세하게 얘기를 나눠보겠습니다. 시청취자 여러분의 의견도 받고 있습니다. #0945로 문자 그리고 유튜브 댓글로 남겨주시기 바랍니다.

소장님, 안녕하십니까? 어서 오십시오. 정리를 해보겠습니다. 7월 10일 부동산 대책 발표할 때 홍남기 경제부총리는 틀림없이 그린벨트 해제는 생각하지 않고 있습니다, 이렇게 얘기했어요.

그러다가 7월 15일쯤 되니까 홍남기 부총리도 그렇고 국토부도 그렇고 갑자기 그린벨트도 뭐... 하면서 얘기가 조금씩 달라지더니 TF팀 회의에서는 그걸 포함해서 얘기를 하겠습니다 하더니 드디어 이제 청와대 김상조 정책실장은 오늘 당정 간에 얘기가 정리가 꽤 됐다. 이거 어떻게 가는 걸까요?

[이인철]
두 가지 측면에서 타이밍이 굉장히 안 좋다. 우선 이번 주 화요일 한국판 뉴딜 정책을 발표했어요. 코로나 이후 우리 100년 먹거리 가운데 세 가지를 하겠다는 거예요.

디지털 뉴딜, 그린 뉴딜, 친환경을 미래성장 동력으로 삼아서 일자리 만들겠다라고 얘기했는데 하루 만에 그린벨트 해제 건이 들어왔어요. 그리고 김상조 정책실장이 지금 얘기한 걸 보면 정부가 이미 당정을 통해서 의견을 정리했다.

거기에 관련된 논란을 풀어가는 건 정부의 역할이다. 이 정도면 당, 정, 청와대까지 일단 그린벨트 해제에 대해서는 같은 목소리를 내고 있다는 겁니다.

그런데 아까 제가 타이밍이 좋지 않았다라고 했는데 고 박원순 시장 장례식 끝나자마자. 그동안 정부와 서울시가 대립각을 폈던 게 바로 이 그린벨트 해제 문제였거든요.

그래서 지금 그린벨트 해제를 놓고는 반대 여론도 만만치 않을 뿐만이 아니라 지금 보면 서울시만 입지가 굉장히 좁아졌어요. 그러면 너네 대안이 있느냐? 이런 식으로 압박을 하고 있습니다.

그러다 보니까 서울시 시장대행은 일단 고 박원순 시장의 유지를 받들겠다. 그린벨트는 우리 후손에 남겨야 될 마지막 보고다. 생태의 보고인데 이걸 훼손한다면 이제 역사의 죄인이 될 수 있다, 이런 논리거든요.

그런데 문제는 뭐냐? 지금 벌써부터 이런 얘기가 오가니까 지금 그린벨트로 거론되는 지역이 대부분 서초, 강남에 밀집되어 있어요.

이들 지역 부동산 중개업자들 사이에 전화가 불티나게 문의전화가 빗발치고 있다는 것으로 보여서 벌써 투기 세력이 움직이고 있다라는 겁니다.

[앵커]
서울시가 대립각을 세우고 있다고 이야기를 해 주셨는데요. 대신 서울시는 재개발, 재건축 카드를 꺼내들었거든요. 그런데 국토부는 여기에 선을 그었습니다. 어떻게 평가하십니까?

[이인철]
맞습니다. 사실 초반에는 정부부처 간에도 엇박자였어요. 지금 홍남기 경제부총리는 한 방송사에서 그린벨트 해제까지 포함해서 검토하고 있다고 했지만 다음 날 바로 국토부 차관은 아니다.

그린벨트는 없다. 그리고 반나절 만에 말을 또 바꿨어요. 그러면서 당정 협의를 통해서 어쨌든 부처 내에서 한목소리를 하고 있는데 그러면 서울시가 지금 얘기하고 있는 건 뭐냐?

서울시는 물론 서울 시내에 주택을 신규로 공급하기 쉽지 않습니다. 그동안도 계속 해왔고요. 그럼에도 불구하고 오히려 두 가지 방법밖에 없습니다.

하나는 재건축, 재개발 규제를 완화하는 방안, 그리고 최후 보루가 사실 그린벨트인데 정부가 먼저 그린벨트 먼저 치고 나오니, 그러니 서울시의 입장은 재개발, 재건축을 초기에 강남의 대치동 은마아파트를 비롯해서 일부 완화해 주자라고 얘기를 하고 있습니다.

그러면서 도심 용적률을 조금 올리면서 도심의 고밀도 개발과 유휴부지 개발, 기존에 얘기 나왔던 것들을 추가해서 얘기하고 있는데 그럼에도 불구하고 지금은 일단 정부 중재를 거쳐서 서울시를 설득하겠다는 입장인데 지금 여기 뒤에는 서울시 뒤에는 누가 있느냐.

환경부가 있고요. 그리고 시민단체가 있고요. 경실련이 받치고 있그래서 이 조율이 될 거냐. 서울시는 굽히지는 않을 것 같아요.

[앵커]
서울시는 굽히지 않는다고 그러면 그러면 정부를 완전히 막아서서 못 하게 한다는 뜻입니까, 아니면 서울시가 하지 않는다 하더라도 정부가 그냥 밀고 나가면 법과 규정상으로는 가능한 겁니까?

[이인철]
일단 서울시는 서울 시내에 있는 주택 인허가권을 갖고 있습니다. 그러니까 그린벨트 건에 대해서도 해제하고 나서 주택을 짓는다고 하면 당연히 서울시 관할이겠지만 더 큰 그림에서 보면 국토부 직권으로 서울시 배제하고 가능합니다.

가능한데 뭐가 문제가 되느냐? 만에 하나 이게 성공하면 좋지만 그린벨트까지 해제해서 공급을 늘려놨는데 오히려 집값이 더 불안해졌다라고 한다면 이 책임은 누구한테 고스란히 들어오느냐.

서울시가 반대했죠. 미래 세대의 마지막 생태 보고까지도 다 훼손해가면서 했는데조차도, 20여 차례에 걸친 대책을 내놨음에조차도 역대 최고의 주택상승률을 보였다는 오명을 그대로 쓰게 돼요. 그러니까 굉장히 리스크한 카드입니다.

[앵커]
그래도 정부가 추진을 한다면 그린벨트가 해제가 되는 건데요. 그렇다면 이쯤에서 궁금한 것이 서울시에 그린벨트가 얼마나 남아 있고 또 어디에 있는 그린벨트가 얼마나 풀릴까 하는 것인데요.

아까 강남 쪽이 예상되고 있다고 말씀해 주셨는데 어떻게 예측하십니까?

[이인철]
그린벨트는 꽤 많아요. 서울시 전체 면적의 한 25% 상당이 그린벨트예요. 그러니까 그린벨트가 지금 우리 저렇게 보이는 녹지 돼 있는 데는 그린벨트입니다.

그런데 그게 많은 게 사실은 아니에요. 그리고 그린벨트는 용도에 따라서 1급부터 5급까지 나눠져 있습니다. 3급 이하가 조금 보존가치가 떨어지는, 훼손이 돼서 비닐하우스가 있다든가 좀 좋지 않은, 경관이 좋지 않은 곳이엇만에 하나 아파트, 회색빛 아파트가 들어온다면 3급지 이하거든요.

그러면 3급지 이하가 과연 어느 정도 되느냐. 전체 그린벨트의 20%예요. 그런데 하필이면 그 20%가 어디에 몰려 있느냐. 강남4구에 몰려있습니다.

강남 4구에 몰려 있다 보니까 그러면 도대체 그린벨트를 해제하고 몇 가구나 들어올 수 있는데? 이걸 계산해보면 많아야 1만 가구입니다.

그러니까 서울시 입장도 그렇고 환경단체 입장도 그겁니다. 과거에또 똑같이 해보지 않았느냐. 왜냐하면 강남권 수요를 분산하기 위해서 판교도 해 봤고요. 위례신도시도 해 봤거든요.

그런데 단기적으로 공급 1만 가구 이상 올라오면 가격은 안정되죠. 그런데 그 이후에 계속해서 안정되느냐가 아니라 오히려 서울, 수도권 더 밀집화가 심화되는 거예요. 고밀도가 되는 겁니다.

그러다 보니까 오히려 일부 환경단체에서는 이게 해법이 아니기 때문에 서울시도 마찬가지고 계속해서 국토부하고 정부의 입장은 재개발, 재건축 완화는 생각하고 있지 않다라고 하지만 오히려 정공법으로 재건축, 재개발을 풀어주되 여기에서 나오는 불로소득을 어떻게 회수할 것인가 이 부분에 대해서 초점을 맞춰야 되는 게 아니냐라는 얘기가 나온 겁니다.

[앵커]
아무튼 높은 데 올라가서 죽 둘러보면 푸른 숲은 있지만 사실 강북 쪽의 그린벨트는 다르게 산 지형이죠. 각도가 심하니까 거기는 쓸 수가 없고 아파트 짓기는 역시 강남 그린벨트들이 나은데 강남 그린벨트는 그러면 누가 지금 다 갖고 있느냐?

그러면 가난한 사람이 갖고 있겠나요? 그런데 경험에 의하면 그린벨트자가 신문에 조금 나와도 그린벨트는 값이 오르기 시작하거든요.

지금처럼 유동성이 많은 상황에서 그린벨트 얘기가 이렇게 나오면 폭발적이겠죠. 그러면 그게 진짜 말씀하신 대로 수도권 과밀에다 수도권에 오히려 집값을 끌어올리는 것 아닐까 이런 걱정들을 많이 하는 것 같아요.

[이인철]
맞습니다. 지금도 사실은 그린벨트 해제 지역에 대해서는 찬반 논란이 많을 뿐더러 특히나 그린벨트가 해제돼서 토지보상이 시작이 되면 대토라고 해서 그 인근 부동산 시장으로 다시 돈이 몰립니다.

그렇지 않아도 지금 지난달만도 35조 원의 유동성이 더 생겼어요. 3000조 원이라는 유동성에다가 유동성이 지금 계속해서 수익률을 찾아서 부동산, 주식시장으로 찾아오고 있는 상황에서 여기다 화약고가 될 수 있다는 거고 또 하나는 뭐냐?

여기를 만일 분양하게 되면 로또 청약입니다. 굉장히 입지가 좋은데 수요가 많지만 정부가 지금 알선하는 게 되는 거예요. 그런데 청약자 몇 만 명 안 되잖아요. 일부잖아요.

정말 일부한테만 로또 청약의 기회를 주는 것이고 오히려 양극화를 더 조장시키는 부분이 있기 때문에 이게 과연 정공법이냐? 굉장히 단기적으로 젊은 사람들의 민심 이반에 대해서 공급, 공급 얘기하고 적재적소에 못하고 있다는 얘기를 들어서 하필이면 강남권 그린벨트를 걸고 있지만 중장기적인 측면에서 보면 서울시가 전국 지자체 가운데 그린벨트 녹지가 가장 적습니다.

그러다 보니까 이게 한번 훼손되면 다시 복원이 안 됩니다. 그러다 보니까 워낙에 반대의 목소리가 높은 것도 이런 이유입니다.

[앵커]
그렇다면 중장기적으로 봤을 때 필요한 공급 대책 뭐라고 보십니까?

[이인철]
지금 사실은 이런, 제가 아까 유동성 얘기를 했는데 3000조 원이 넘는 가수요를 빼줘야 되는 부분이 분명히 있고요. 이걸 좀 걷어내지 않는 이상 계속해서 부동산 불패신화로 인해서 기대수익이 높은 곳으로 자산은 흘러갈 수밖에 없고요.

또 하나는 30대가 불안해요. 계속해서 오른 집값에 정부는 지금 대출부터 시작해서 다 막아놓고 있는 상황에서 불안하니까 청약가점에서 밀리니까 실질적으로 빚 내서 사고 있는 1주체가 바로 30대라는 것 아니겠습니까?

그러면 그런 분들이 집이라는 게 가격이 올라서 재테크의 측면이 아니라 주거의 개념으로 바꿔 주기 위해서정부가 지금 주력해야 될 건 강남 집값을 잡는 게 아니라 주거 취약계층에 대해서 적재적소에 공공 임대주택을 얼마나 늘리느냐가 관건이거든요.

우리나라는 공공임대주택 비중이 6% 남짓이에요. 그런데 다른 안정돼 있는 선진국의 경우에는 20%가 넘습니다.

그러니까 이 부분에 대해서 굉장히 집중해야 되는데 우리가 계속해서 다주택자, 투기수요만 얘기하다 보니까 오히려 소외받고 있는 이런 서민들, 그리고 실수요자들이 오히려 주택 마련 기회를 놓쳐버리고 있다, 이 부분에 더 초점을 맞춰야 됩니다.

[앵커]
알겠습니다. 엄청나게 뜨거운 국민 여론이 부동산에 쏠려 있는데 치밀하고 현실적인 방안들, 그리고 미래를 내다보는 방안들이 나와야 되는데 TF팀 어떻게 짤지 일단은 기다려 봐야 될 것 같네요. 이 소장님, 고맙습니다.

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