■ 진행 : 변상욱 앵커
■ 출연 : 최배근 / 건국대 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
앞서 보신 것처럼 민주당이 내일 국회 본회의에서 부동산 관련 법안을 모두 처리하겠다고 밝혔습니다.
앞으로 부동산 시장은 어떤 변화가 있을 것인가. 건국대 경제학과의 최배근 교수와 함께 얘기를 나눠보겠습니다.부동산 법 통과를 놓고 여야가 치열합니다.

어떻게 보면 당연한 것인지도 모르겠습니다마는 재화는 한정돼 있고 임대인이 있고 임차인이 있으니까 둘 다 윈윈할 수 있는 방안은 없을 것 같은데 일단 이번에는 임차인에게 뭔가 좀 안정된 집을 주기 위해서 애를 많이 쓴다라고 보입니다. 평가를 하신다면 어떻게 평가하시겠습니까?

[최배근]
우리가 시청자들이 우리가 하나 대전제를 이해할 필요가 있는 게 있는데요. 우리가 예를 들어서 재벌기업하고 중소기업 협력체하고 거래할 때 납품 단가 후려치기 이런 말들 있죠. 그랬을 때 우리가 그 부분이 발생했을 때 우리가 누가 개입하냐 하면 공정거래위원회가 개입을 하고 불공정거래라고 해서요.

그러면 우리가 시장이라는 데는 기본적으로 뭘 전제로 하냐 하면 공정한 경쟁을 전제로 시장은 우리가 제도를 제대로 우리가 허용하고 있는 겁니다. 그런데 우리가 공정거래가 안 될 때 공정거래위원회도 개입을 하고요.

정부가 개입할 명분이 있는 겁니다. 그러면 우리가 전월세 시장이 지금 어떤 상황이냐 보면 우리가 소위 말해서 전세보다 월세 같은 경우 임대료가 시장 평균 수입보다 높다라고 그러잖아요.

금리는 그러니까 2% 미만인데 거기는 4~5% 정도 형성되고 있으니까요. 그 얘기는 결국 뭐냐 하면 시장이 제대로 작동한다면 이것도 그러니까 시장 평균 수익으로 내려가야 되는 겁니다.

그러니까 이게 안 내려간다는 얘기는 누가 지금 이득을 보고 있느냐. 그 시장이 작동 안 되고 있음으로써. 임대인이 보고 있는 거죠. 분명히 그렇죠? 높은 수익을 시장 평균 수익보다 높은 수익을 얻고 있으니까요.

그 얘기는 결국 뭐냐 하면 아까 재벌과 중소기업 관계처럼 이 시장도 임대인이 그러니까 우위에 있는 시장이라 이겁니다. 그러면 그 임대인의 힘의 우위 속에서 임차인들이 고통을 당하고 있는 것이고요. 그런 점에서 봤을 때 정부가 여기에 개입을 하는 것은 불가피한 측면이 있다는 겁니다.

불가피한 측면이 있고 그리고 우리가 4년 후에 전세가 월세로 바뀌는 것에 대해서 걱정들을 하는데 이게 무조건적으로 작동하는 게 아니라 예를 들어서 4년 동안 이번에 그러니까 7.10 대책부터 해서 이게 효과가 나타난다면 다주택들이 집을 매물로 내놓을 게 아니겠습니까?

매물로 내놓게 되면 집값의 하락으로 만약에 우리가 연결된다면 그러면 전월세 같은 경우도 상대적으로 우리가 하락 안정세로 전환될 것이고요.

그러면 상대적으로 임차인이 조금 더 더 힘이 실리는 그런 시장 구조로 바뀔 수가 있는 거죠. 그러니까 지금 조치는 힘의 기울어진 운동장을 평평하게 하는 걸로 이해를 할 필요가 있다, 이렇게 평가하고 싶습니다.

[앵커]
말씀을 듣고 보니까 결국 어떻게 보면 철학의 문제이기도 합니다. 어떤 철학으로 어떻게 꾸준히 가져갈 거냐. 서로가 어떻게든 너무 어렵지 않게 어느 정도는 끌어올려서 함께 살아갈 수 있는 사회로 가긴 가야 되는데 그런데 그래도 당장 걱정은 지금 말씀하신 대로 금리도 저렇게 낮은데 또 4년에 보증금을 확확 올릴 수 있는 것도 아니고 보증금 올려봤자 은행 가져가봤자 소용없다고 한다면 월세로 바꾸지 뭐 하면서 전세가 사라지고 월세만 남지 않을까. 전세 구하는 게 너무 힘들지 않을까, 이 걱정을 하는 것 같습니다.

[최배근]
먼저 그러니까 우리가 지금 부동산에서 월세 수준이, 월세 수익이 시장 수입보다 높은 것에 대해서 임대인들이 그러니까 적어도 세제혜택은 별개로 하더라도 그 수익을 지나친 수익을 기대하는 것은 제가 볼 때는 욕심이라고 생각합니다.

두 번째는 뭐냐 하면 지금 우리가 예를 들어서 이렇게 임대차법을 바꿨을 때 전세를 월세로 바꾼다는 거 아니에요? 분명히 월세가 지금 서민들한테는 더 고통입니다. 집 없는 사람들한테는요. 그러면 이게 이렇게 바뀌어질 것인가?

저는 이 부분에서 언론들이 지나치게 침소봉대하고 있다고 보고 있어요. 예를 들면 우리가 전세 물건을 월세로 바꾸려면 전세 보증금의 상당 부분을 돌려줘야 됩니다.

그런데 우리가 지금 보게 되면 다주택자들이 대개 최근에 보게 되면 갭투자로, 이미 이전에도 전세를 월세로 바꿀 수 있었어오. 누가 막는 사람 하나도 없었었죠. 그런데 안 바꾼 이유는 뭐겠습니까? 그게 더 수익이 높고 그게 그러니까 바꿀 수 없다는 것이죠.

[앵커]
사실은 전세를 놓고 보증금에다가 대출까지 받아서 또 갭투자하고 갭투자하고 그런 거니까.

[최배근]
맞습니다. 월세 보증금이 대출받은 규모가 600조 된다는 추정이 있습니다. 그러면 그 돈을 그러니까 돌려줘야 되는, 상당 부분 돌려줘야 된단 말이에요.

[앵커]
그럴 능력이 있는 사람은 많지 않죠.

[최배근]
그런 점에서 전세를 월세로 전환하는 것이 그렇게 그러니까 우리가 대량으로 나올 가능성은 저는 적다고 보는 것이죠.

[앵커]
안귀령 앵커가 리포트에서 잠깐 얘기를 했습니다마는 전세라는 게 우리나라에만 있는 독특한 제도인 것 같은데 그때는 왜 아무 말도 안 하다가 이때는 또 이렇게 뭐라 그러는가 의문이기는 합니다.

[최배근]
그러니까 경제이론적으로 볼 때 수익이 더 높은 쪽으로 집주인이 그러니까 운영하는 것은 자연스러운 결과예요.

그렇다면 우리가 저금리시대. 아까 최경환 전 부총리가 얘기했듯이 저금리시대 때 전세로 해가지고 생긴 목돈을 그러니까 운용해봤자 수익이 안 나온다 이거죠. 그러면 결국 뭐냐 하면 월세로 자기가 전세 보증금만 돌려줄 수 있다면 월세로 돌리고 싶지 않겠습니까?

당연히 그 수익이 높다면. 그러면 그쪽으로 많이 돌아가게 되면 돌아가는 것이 자연스러운 현상이고 만약에 거기로 돌아간다면 월세가 많이 나올수록 월세 공급 물량이 많아지게 되면 월세 임대료가 떨어질 수밖에 없어요. 그게 시장의 원리예요.

그런데 지금 현재 이렇게 높다는 얘기는 시장이 제대로 작동 안 되고 있다는 얘기고 그러면 시장이 제대로 작동될 때까지 환경이 조성될 때까지 정부가 일정하게 그러니까 공정거래에 개입을 할 명분이 있다는 것이조.

[앵커]
그리고 어떤 분들이 그런 얘기를 많이 올리던데 이거 내가 공으로 산 것도 아니고 애써 돈 번 걸로 집 장만해서 월세놓는 거 아니냐 하는데 그것까지는 맞지만 부동산으로 인해서 생기는 것은 사실은 불로소득이 시작이 되는 거니까 거기에 대해서는 세금을 낼 만큼 내야 되는 것들이겠죠.

[최배근]
그렇죠. 우리가 그러니까 모든 소득에 대해서 만약에 제시이 버는 소득에 대해서 내는 세금보다 다른 사람들이 버는 소득에 대해서 세금을 적게 매기게 한다면 당연히 불평등할 것 아니겠습니까? 조세에 있어서는 공평성이 굉장히 중요합니다.

그러니까 적어도 뭐나 하면 특혜는 우리가 허용할 수 없다는 것이죠. 최소한의 예를 들어서 제조업 같은 생산활동하는 사람보다도 임대업하는 사람이 더 많은 세금 혜택을 준다는 것은 사회 상식적으로 맞는 게 아니요.
그런 점에서 그런 부분에 대해서 욕심을 부리는 것은 저는 민주주의 사회 속에서 시민이 가질 덕목은 아니라고 봅니다.

[앵커]
내일은 임대차법 3가지 중에서 남은 것들이 다 통과가 됩니다. 그러면 부동산 시장에 뭔가 긍정적이면서 집값도 끌어내리고 안정적인 주택 공급이 가능한 어떤 기반 같은 게 마련되겠습니까?

[최배근]
저는 사실 이게 진작 했어야 되는 겁니다. 그러니까 박근혜 정부 때 사실은 임대차법에 의해서 2014년 말에요. 통과되면서 이게 상당히 부동산 시장이 다주택자들을 키웠단 말이에요. 키웠는데 그것을 문재인 정부가 들어서면서 그걸 정상화시켰어야 되는 거예요.

정상화가 그러니까 너무 늦춰지면서 이런 굉장히 우리가 홍역을 치른 건데 지금이라도 바로잡게 된다면 이 효과는 나타날 수밖에 없는 겁니다.

[앵커]
알겠습니다. 최 교수님, 거시적인 경제도 들여다봐야 될 것 같습니다. 보니까 우리 경제 상황이 주요 국가의 2분기 경제성장률 발표와 함께 쭉 보니까 역시 세계에서 가장 좋은 성적을 계속 유지하고 있는 건 분명합니다.

그런데 일부 언론에서 자꾸 마이너스만 강조하니까 잘못 전달이 됐는데 아무튼 2분기 경제 성적도 상당히 좋은 거요?

[최배근]
맞습니다. 그러니까 지금 그동안에는 전망치들이 나왔는데 OECD 회원 국가들의 속속들이 실적치가 발표가 되고 있는 거고요.

지난주까지 OECD 한 11개 국가들이 발표가 됐습니다. 됐는데 우리가 -3.3을 그래프에서도 지금 소개를 하고 있는데 이건 1분기 대비입니다. 중국이 11.5%잖아요. 저건 너무 우리가 높다고 생각이 들지 않아요?

왜 그러냐 하면 1분기 때 마이너스 10%였어요. 그러니까 소위 말해서 팬데믹에 대한 충격이 중국은 일찍 맞으면서 저점을 찍어버렸죠. 그래서 팬데믹 효과를 보려면 1년 전하고 비교를 해야 돼요. 그랬을 경우에는 우리나라가 마이너스 2.9%고요.

그다음에 미국 같은 경우 -9.5%, 그리고 스페인 같은 경우는 -21%까지요. 그런 점에서 볼 때 지금 발표된 OECD 국가 중에서는 강 좋은 성적이고요. 중국은 OECD 국가가 아니지만 중국이 한 3.2% 나옵니다. 전년 대비해서요.

그런데 굉장히 많은 재정을 투입해서 만들었다는 것에서 사실상 우리가 굉장히 선방을 했을 뿐만 아니라 세계 챔피언이라고 생각합니다.

[앵커]
경제 지표 볼 때 잘 봐야겠습니다. 그전 것도 봐야 되고 전년도 것도 봐야 되고 그러니까 연율로 봐서 발표하기도 하고.

[최배근]
맞습니다. 그러니까 우리가 전분기 대비해서 볼 때는 경제흐름을 보려고 하는 건데 전분기에 비해서 경제가 얼마나 나아지고 있나, 이런 걸 보려고 하는 것이고요. 그런데 지금 같은 경우는 팬데믹의 충격인데 팬데믹의 충격은 1년 지나고 비교해 봐야 되는 거죠.

[앵커]
그리고 지난 6월 경제 동향 지표들이 나왔는데 산업생산도 그렇고 소비, 투자 다 나름대로 회복세를 분명히 보였다고 나왔습니다.

[최배근]
그렇습니다. 이제 그러니까 추락하는 것이 멈추고 회복세로 돌아선 것이 확인됐는데 거기에 가장 크게 기여한 게 두 가지가 있는데요. 내수적으로는 소비가 많이 살아났는데요.

소비가 살아난 요인을 들여다보니까 사실 재난지원금 효과 같은 게 있었습니다. 그러니까 우리가 소비가 증가했는데도 소위 말해서 대형마트라든가 백화점에 있어서는 마이너스가 진행되고 있고요. 소매판매 지수가요.

반면에 우리가 슈퍼마켓이라든가 동네 편의점이라든가 이런 데는 플러스로 해서 이게 견인을 했어요. 그런 점에서 재난지원금 효과가 상당히 기여를 했다는 것이 확인되어지고 있고요.

그다음에 5월부터 본격적으로 다른 나라들이 경제 활동을 재개1하면서 그러면서 소위 수출이, 특히 반도체라든가 아니면 바이오, 의료 이런 쪽을 중심으로 해서 살아나면서요.

그리고 자동차도 일부 5월달부터는 살아났고요. 살아나면서 그것이 제조업에 대한 설비투자라든가 이런 것들도 같이 살아나는 이런 현상을 만들어내고 있고요.

그런 점에서 저점은 일단 우리가 찍은 게 아닌가 하는 생각이 들 수 있는 것이고요. 그런데 향후에 지속될 수 있는 것은 소위 말해서 팬데믹 현상이 얼마나 경제에 부정적으로 미치느냐 하는 것이 달려 있을 것이고 그랬을 때 우리가 내수를 봐야 되는데요.

저는 재난지원금을 한 번만 더 줬으면 우리나라 성장률이 -2.9%에서 거의 0%가 됩니다. 그러니까 사실 우리나라가 일본 같은 경우가 지금 지난 5월까지 두 번째 추경을 했는데 어느 정도 했냐면 우리나라 돈으로 2661조 원을 했습니다. 우리가 35조 원 했고요.

그런데도 불구하고 일본은 아직 발표는 안 했지만 지금 일부 전망에 의하면 -20%가 넘을 거라고 이렇게 예상이 되고 있어요. 그런 거에 비하면 우리는 한 번 재난지원금 주는데 12조 정도밖에 안 들어가거든요.

GDP 0.5%밖에 안 차지하고요. 그러면 이 정도 줘서 성장률을 플러스로 만드는 이런 노력이 저는 적극적으로 필요하다고 보고 있습니다.

[앵커]
아무튼 꽉 죄고 있던 길목들이 이제 좀 풀리면서 수출은 알아서 늘어날 거고 다만 우리가 할 일은 코로나를 빨리 끝내는 문제하고 그다음에 내수를 한 번 더 확 살려보려면 지원금 정도는 한 번 더 줬으면 한다는 말씀이고요.

[최배근]
터닝포인트를 만들자 이거죠.

[앵커]
최 교수님, 고맙습니다.

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