■ 진행 : 이재윤 앵커, 이승민 앵커
■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
정부의 주택공급대책 함께 들어보셨습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 얘기를 나누고 있는데요.

가장 핵심적인 건 지금 수도권에 13만 2000채죠.

[권대중]
13만 공급 알파. 총 26만 가구입니다.

[앵커]
13만 가구 이상을 공급하겠다는 건데 말이죠. 시장의 예측보다는 일단 많은 것으로 보이고요. 지금 현재 부동산 공급 부족 현상을 타개할 수 있을 정도로 보십니까?

[권대중]
그 정도는 아니라고 봅니다. 지금 정부가 발표한 13만 가구 플러스 알파가 순수 택지에만 공급하는 게 아니고 향후에 재개발, 재건축 사업을 통해서 공급하는 양과 또 정비사업지구가 해제된 지역이나 또는 예정지구까지 포함해서 했기 때문에 만약에 공공재개발이나 공공재건축이 사업을 안 하거나 축소된다고 하면 양은 줄어들 수 있어요.

단지 정부의 유휴부지나 태릉골프장 같은 경우에는 1만 가구 정도 되니까 이런 부지들을 이용하는 게 적어도 한 7~8만 가구 정도 되지 않겠나. 그러면 지난 5월 6일 정부가 7만 가구를 공급하겠다는 거 포함해서 한 15만 가구 이상은 분명히 공급될 것 같고요. 나머지 10만 가구 중에서 3만 가구, 3만 가구는 3기 신도시 선분양이거든요, 조기분양. 그러면 실질적으로 한 4~5만 가구는 또 모자를 수 있거든요.

문제는 이미 가격이 많이 오른 상태에서 정부가 공급대책을 내놨습니다. 이런 지역이 또 투기교란이 일어날 가능성이 높아요. 유동성 자금이 많기 때문에 개발한다는 지역에 또 투기를 할 가능성이 있습니다. 그래서 정부가 이런 대책을 먼저 내놓고 발표했으면 좋겠고 또 하나 계획은 좋은데 실천이 중요하지 않습니까?

그래서 이걸 연차적으로 실천한다 하더라도 당장 올해, 내년의 입주물량은 아니고 적어도 3년에서 5년 정도는 걸린다고 봐야 됩니다. 그래서 당장 시장에 미치는 영향은 기대보다는 적을 수도 있습니다.

[앵커]
정부에서 기대하고 있는 건 정부에서 꾸준히 공급을 확대해 나가겠다 하는 의지를 시장에 보여주는 것이라고 했거든요.

[권대중]
그렇죠. 우선은 지난 2018년도 8월 27일날 이해찬 대표가 민주당 대표가 되면서 처음으로 공급 이야기를 했어요. 그러고 난 다음에 조금조금씩 계속 공급대책 이야기가 나왔는데요. 지난 5월 6일과 이번에 이어서 정부가 확실하게 주택공급 정책으로 선회하는 게 아닌가. 물론 규제는 여전히 규제하고요. 공급대책도 병행해서 하겠다는 걸로 보이는 것 같습니다.

이미 늦기는 했습니다. 이미 가격이 많이 올랐고요. 또 서민들이 볼 때는 이렇게 기존 주택 가격이 올라가면 분양주택 가격도 상당히 올라갈 겁니다, 아마 기대보다는. 그래서 정부가 공공임대나 공공분양으로 하는 것 같습니다.

[앵커]
어쨌든 정부에서는 공공임대든 공공분양으로 해서 정부주도로 물량을 많이 늘리겠다라는 입장인데 앞서서 저희가 논란이 됐던 태릉골프장이 과연 포함될 것이냐 말 거냐. 그 이야기를 했었는데. 일단은 정부에서는 주민들이 많이 반대를 하고 지역구 의원들도 또 여당 의원들이 반대를 했다고는 하는데 그만큼 주택공급이 필요하다 이렇게 판단했기 때문에 그걸 포함시킬 수밖에 없었다고 봐야 되겠죠?

[권대중]
그렇죠. 전체 면적이 83만제곱미터, 25만 1000평 정도 되는데요. 아까 홍남기 부총리가 발표하는 걸 보니까 50%만 개발하겠답니다. 아마 주민들을 달래기 위해서 녹지공간을 일부 보전하고 나머지만 개발하겠다는 건데. 그렇게 되면 세대 수가 평수가 작아지면 1만 가구 정도까지 가능합니다.

태릉골프장을 중심으로 북쪽으로 임대주택단지가 형성되고 있어요. 한 17만 평 정도. 동쪽으로는 구리 갈매지구가 있고요. 북쪽으로는 남양주 별내지구가 있습니다. 문제는 교통대책을 아직 발표하지 않았는데 교통이 가장 큰 문제입니다.

[앵커]
지금 공급되는 주택 부지 가운데 눈에 띄는 곳들이 몇 군데 있어요. 조달청 부지라든가 또 용산 개발 같은 경우 앞으로 어떤 식으로 개발이 될 것으로 예상해야 되나요?

[권대중]
일단 고밀개발을 약속했기 때문에 아마 역세권 주변에는 조금 상향하더라도 용도를 바꿔서라도 500%까지 갈 가능성이 있고요. 또 신규로 공급하는 데는 공공부지 같은 경우에는 용도부지를 정하면 되거든요. 그렇게 하면 400% 이상 건물 짓게 되면 고밀개발하겠다고 했으니까 지켜보면 알 것 같고요.
특히 강남지역 같은 경우에는 고밀개발이 분명할 것 같고요. 우리 상암동 같은 경우는 서부면허시험장 같은 경우에는 주택지구입니다. 여기는 고밀개발이 그렇게 쉽지 않아요. 그래서 고밀개발이 역세권 중심으로 또 도심을 주변으로 하겠다고 했는데 어느 정도 진행될지 모르겠습니다.

[앵커]
그러니까 고밀개발이라는 게 층수제한을 없애는 것으로 봐야겠죠? [권대중] 2014년도에 박원순 시장이 서울시의 주거지역 높이를 49층을 35층으로 낮췄어요. 이건 서울시 2030플랜에 의해서 스카이라인을 정했는데. 그래서 지금까지 재건축, 재개발을 하면서 주거지역에 서울은 35층 이상 지을 수가 없었습니다.

가장 논란이 됐던 게 압구정 재건축이죠. 그래서 아마도 49층, 50층까지 허락한다고 그러면 용적률이 올라가는 만큼, 높여주는 것만큼 세대수도 늘어날 수 있는데 문제는 공공재개발, 재건축을 할 경우에 늘어나는 용적률의 최대 70%까지 기부채납 받겠다, 임대주택을 짓겠다는 이야기죠. 그렇게 되고 또 현금으로 받는 경우도 있어요.

여기 재건축 같은 경우에 지난해 12월 27일날 재건축 초과이익환수제가 통과됐습니다. 그러니까 기부채납 받고 이익 남으면 또 개발이익도 환수하기 때문에 조합원들 입장에서 볼 때는 그림은 좋은데 쉽게 나서지는 않을 수도 있어요.

[앵커]
재건축을 지금 기대하고 있는 게 서울 몇 군데가 있어요. 그런데 고밀 재건축으로 길을 열어주겠다는 건데 그런데 공공성을 확보하는 문제 때문에 기부채납을 하기로 돼 있지 않습니까? 현실적으로 어렵다고 말씀하셨는데요. 어떤 것이 구체적으로 어려운 문제입니까?

[권대중]
우선 재건축을 하려면 민간택지분양가상한제가 시행되고 있습니다, 지금. 다음에 두 번째는 구조안전진단이 지난 2018년도 2월 20일날 강화됐습니다. 지금 조합인가를 받고 진행하는 데 안이라면 신규로 하기는 어렵다는 거고요.

세 번째는 조금 전에 말씀드린 대로 재건축 초과이익환수제가 살아있는데요. 그래서 증가되는 용적률의 상당 부분을 임대주택을 지어서 기부채납한다 하더라도 개발이익이 나면 정부가 다시 또 환수한다고 했기 때문에 두 가지 다 환수하는 것보다는 오히려 증가된 용적률 전부 다 환수하고 재건축 초과이익환수제를 완화시키든지 아니면 둘 중에 하나를 완화시킬 필요가 있는데 수요자 입장에서 볼 때는 용적률과 높이를 완화해 줘놓고 올라가는 것만큼 환수하겠다고 하면 자기들한테 이익이 돌아가는 게 많지 않다고 생각할 수 있어요.

아까 홍남기 부총리가 90%까지도 환수하겠다고 그랬잖아요. 그러면 지렛대 효과로 주택공급은 늘어날 수 있지만 10%의 이익 때문에 과연 하겠는가. 그건 아마 지켜봐야 될 것 같아요. 그래서 재건축을 쉽게 할 수 있도록 정부가 열어야 될 것 같습니다.

가지고 있는 동안에 보유세 또는 양도세뿐 아니라 종합부동산세까지 나오잖아요. 그래서 역시 재건축은 아직도 진퇴양난이 아닌가 생각됩니다.

[앵커]
그런데 정부 입장에서는 그동안에도 계속 입장을 유지했던 것이 재건축이나 재개발로 인해서 가격이 상승하는 부분이 있기 때문에 이걸 조절할 필요가 있다는 생각을 하고 있는 것 같은데요.

[권대중]
그러니까 개발이익에 대해서는 당연히 환수해야 합니다. 그런데 환수의 양이 문제죠. 90%까지 환수한다고 하면 좋아할 사람이 없잖아요. 지금 재건축 초과이익환수제는 가구당 3000만 원이 넘는 경우에 최대 50%까지 환수합니다.

그래서 이제까지 서울시장으로 있던 박원순 시장이 재임하는 기간 동안에는 서울의 재건축, 재개발사업을 안 했어요. 거의 규제했는데 이번에 정부가 이걸 하겠다고 나왔기 때문에 기대를 해 볼 필요는 있는데 용적률 일단 올려야 되고요. 높이제한까지 완화한다고 하면 수익성은 개선될 가능성은 있습니다.

단지 재개발 같은 경우, 공공재개발 같은 경우에는 사업이 추진될 가능성이 높습니다. 여기는 그렇게 이익이 많이 남지 않기 때문에 공공 쪽으로 기부채납이 되기 때문에 아마 공공이 주도하면 주택공급이 늘어날 가능성이 있습니다.

[앵커]
지금 일단 수도권, 서울을 중심으로 해서 13만 2000가구를 공급할 계획으로 있는데요. 어쨌든 정부의 계획으로 앞으로 신혼부부라든가 젊은이들 또 그리고 무주택자들한테는 기회가 오지 않을까요?

[권대중]
그렇죠. 아무래도 지금 현재 지난 2018년도 12월 11일 대책을 보면 공공택지로 분양하는 경우를 75%를 무주택자한테 분양하게 되어 있어요. 거기다가 나머지 25%를 1주택자와 무주택자가 경쟁하게 돼 있기 때문에 신혼부부나 또는 청년 임대주택이나 또는 무주택자에게는 상당한 희소식일 수 있습니다.

[앵커]
그런데 지금 말씀하신 것처럼 앞서도 잠깐 언급하셨지만 이게 장기간에 걸쳐서 이뤄지는 공급이다 보니까 당장 시장에는 영향이 없을 거라고 했는데 그래도 그 분위기라든지 이런 것들이 시장에 반영될 가능성은 있을까요?

[권대중]
그렇죠. 심리적인 요인도 있죠. 당장 주택 매수에 나설 사람들이 신규 분양시장에서 내가 분양받을 가능성이 있다고 하면 매수에 안 나설 수 있거든요. 물론 또 오늘 법이 통과되겠지만 지방세법이나 또는 소득세법 또는 종합부동산세법이 통과돼서 시행된다면 아무래도 주택공급이 시장에 미치는 영향은 클 거라고 보여집니다.

[앵커]
지금 일단 시장 자체로는 수요 압력이 높은 편입니다. 그래서 당장 공급이 되지 않는 부분에 있어서 염려가 있는데. 앞으로 부동산시장의 상황을 어떻게 예측해 볼 수 있을까요?

[권대중]
정부가 유동성 자금을 조금 줄여야 될 필요가 있어요. 유동성 자금이 많다 보면 어떤 대책을 내놔도 투기가 일어나거나 가격이 상승할 우려가 있습니다.

그래서 유동성 자금을 줄일 필요가 있고요. 그리고 이번에 공급대책을 보니까 그래도 수요자가 원하는 지역이 상당 부분 있습니다. 그래서 무주택자 입장에서 볼 때는 대단히 기대할 가치가 있다고 보여집니다.

따라서 주택시장이 조세와 관련된 건 규제하고 또 임대차 시장 규제하고 그러면서 공급을 늘리기 때문에 아마도 내년 5월 말까지는 조금 소강상태를 보이면서 매물도 나오지 않겠나. 그래서 강보합세보다는 약보합세로 돌아설 가능성이 높습니다.

오늘 통과될 세제가 또 종합부동산세가 내년 6월 1일 기준에 내년 12월 1일부터 15일 사이에 부과되기 때문에 아마 다주택자가 내년 말까지 매물을 내놓으면 공급대책과 매물이 증가하는 걸로 인해서 주택시장이 조금 하향안정으로 갈 가능성이 있습니다.

[앵커]
지금까지 정부가 여러 차례 주택과 관련된 대책을 내놨는데 그동안에도 대책을 내놔도 사실 집값을 못 잡아서 여러 가지 비판이 있었지 않았습니까? 이번 대책은 어떻게 여론의 영향에 어떤 판단을 받을까요?

[권대중]
우선 지금까지 내놓은 대책은 공급대책이 수도권에 치중되어 있었어요, 경기도 쪽에, 서울보다는. 그러다 보니까 서울 집값은 계속 올랐거든요.

그리고 또 대출을 규제하다 보니까 덜 규제하는 지역의 아파트 가격이 오르고 그랬는데. 5월 6일날 대책이나 이번 대책은 서울에 공급하는 양이 늘어나고 있습니다.

이건 주택시장에 아주 긍정적인 시그널을 줄 것이라고 보여집니다.

[앵커]
오늘 국회 본회의를 통과할 부동산3법이 있는데요. 내년부터 전월세신고제가 시행되는 게 거의 확정적이지 않습니까? 앞으로 이런 부동산 3법 통과로 인해서 또 그리고 바뀌어지는 세법에 따라서 부동산 시장에 어떤 영향을 주게 될지. 지금 당장은 임차인과 임대인 사이에 갈등이 불거지고 있는 상황인데 이게 부동산시장에 어떤 영향을 미치게 될까요?

[권대중]
우선 임대차시장은 전월세상한제나 계약갱신청구권제만 시행한다고 하면 전세제도가 유지될 거예요. 그런데 여기에 보유세나 또는 종합부동산세까지 인상했기 때문에 소득이 적은 사람들이나 이런 사람들은 아마도 전세를 반전세나 또는 월세로 전환할 가능성이 높아요.

그리고 내년 6월부터 시행 예정인 전월세신고제 같은 경우는 아마도 전세금에 대해서 지금 현재 3억이 넘는 경우는 간주소득세로 세금을 물리고 있습니다. 전세에 대해서 세금을 물리거나 월세 세금을 강화할 예정이라고 보여지고요.

또 하나 지금 규제지역에서 주택을 구입하는 경우에는 자금조달계획서를 구체적으로 내야 됩니다. 그런데 전세금에 대해서는 자금조달계획세를 안 냈거든요. 그래서 전세에 대해서도 아마 자금조달계획서를 내게 되면 증여세를 부과할 가능성도 있어요. 이런 것 때문에 그런데 시스템상 당장 시행은 못합니다.

시스템을 만드는 데 아마 내년 6월까지 가는 것 같습니다. 당장 지금 시행하고 있는 전월세상한제와 계약갱신청구제는 아마도 전세시장이나 또 월세시장 또 임차인에게는 희소식이고 주거안정에 영향을 주겠지만 이로 인해서 또 임대인과의 갈등도 상당히 일어날 것이라고 생각돼요.

그리고 매매시장은 역시 전월세시장이 안정화되면 매매시장이 안정화되거든요. 전월세시장은 지금 57주 연속 상승하고 있어요. 그래서 아마 당분간은 그렇겠지만 시간이 지나면 안정화될 거라고 보여집니다. 문제는 이게 한 3년, 4년 지나고 나서 4년 후에 재계약할 때 가격이 올라갈 가능성이 있고요.

또 신규 물량이나 빈집은 현재 적용이 안 됩니다. 여기에다가 금액을 정해서 제한하다 보면 나중에 신규 민간임대주택 공급이 줄어들 가능성이 있어요. 수익률이 낮아지니까. 이것도 정부가 대책을 세워야 될 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 정부에서 가능한 모든 수단을 동원해서 공급대책을 마련하겠다라고 했는데 지금 수도권을 중심으로 해서 13만 2000가구를 공급한다고 했습니다. 향후 부동산시장에 어떤 영향을 미치게 될지 지켜봐야겠습니다.

지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.

[권대중]
고맙습니다.

[저작권자(c) YTN & YTN plus 무단전재 및 재배포 금지]

▶ 이 시각 코로나19 확진자 현황을 확인하세요.
▶ 대한민국 대표 뉴스 채널 YTN 생방송보기
▶ 네이버에서 YTN 뉴스 채널 구독하기