■ 진행 : 이재윤 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 이인철 / 참조은경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
오늘 오전에 수도권 주택공급대책이 발표됐습니다. 기존에 예정됐던 공공물량에 13만 호 이상이 추가돼 서울 도심에 총 26만 호 물량이 늘어날 전망입니다.

공공참여형 재건축의 경우 용적률을 500%까지 상향하고 층수도 50층까지 허용하기로 했습니다. 주택공급 확대를 통해서 수도권 집값 잡을 수 있을까요?

이인철 참조은경제연구소 소장과 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오십시오.

[앵커]
소장님, 오늘 발표한 내용을 보면 가장 중요한 게 서울을 비롯한 수도권에 13만 2000호의 새로운 주택을 공급한다는 거 아니겠습니까? 어디에 어떤 식으로 공급한다는 건지 설명해 주시죠.

[이인철]
그렇습니다. 어제까지는 한 10만 호 정도가 나오지 않을까라는 기대감이 있었는데 이를 조금 웃돌고 있습니다. 정부가 앞으로 5년 동안 서울을 포함한 수도권 내 13만 2000호 플러스 알파를 공급하겠다는 겁니다.

공급하는 방법은 크게 4가지예요.

첫 번째가 공공이 참여하는, LH공사나 SH공사가 참여하는 고밀도 재건축의 용적률을 최고 500%까지 상향조정하고 층수는 50층까지 허용을 하는 건데 재건축을 통해서 5만 호, 재개발을 통해서 2만 호. 총 7만 호입니다. 그러니까 전체 공급물량 13만 2000호의 절반이 뭐냐. 바로 고밀도 재건축의 용적률을 완화하겠다는 겁니다.

두 번째가 각종 유휴지를 공공기관 부지를 활용하겠다는 건데. 이미 사실 문재인 대통령이 콕 집었던 태릉골프장 인근이 포함됩니다. 여기를 개발하고요. 공공기관 유휴부지 17곳이 활용돼서 신규 택지발굴에 총 3만 3000호가 추가됐습니다.

여기에다 3기 신도시 물량 그리고 용산 정비창 용적률을 올리게 되면 한 2만 4000호 정도 공급이 가능하고요. 마지막으로 도심 내 규제완화를 통해서 공급 확대를 꾀하게 되면 5000호 플러스 알파 정도.

이를 다 합치게 되면 향후 5년간 13만 2000호에다가 플러스 알파 정도를 공급하겠다는 겁니다.

[앵커]
지금 저희가 화면을 통해서 수도권에 어디에 어떻게 신규 택지가 나오는 건지 정리를 해 봤습니다. 앞선 화면에서는 태릉 골프장 1만 호 이게 제일 일단 큰 거죠?

[이인철]
맞습니다. 여기는 그린벨트가 포함돼 있고요. 해당 지역 내 반발, 주민들의 반발도 만만치 않습니다. 그럼에도 불구하고 사실은 전 그린벨트, 서울시 내에 있는 그린벨트 가운데 약간 훼손된 3급지 이하를 논의 안건에 넣었지만 워낙 반발 요인이 강해서 뺐습니다.

그럼에도 불구하고 태릉골프장의 경우에는 1만 호 정도가 투입이 돼서 가장 많습니다, 단일 공급물량으로는. 그런데 입지를 보게 되면 태릉 골프장의 경우에는 서울 노원구지만 용산 캠프킴이 들어가 있고요. 용산 핫합니다.

그리고 여기 지금 당초 예상에 안 들어가 있었던 정부과천청사 일대에도 4000가구가 들어갑니다. 여기다가 아마 실수요자들이 가장 뜨거운 건 바로 서초 지역에 있는 지금 정부 공공기관이 보유하고 있는 서울지방조달청과 국립외교원 유휴부지가 들어갑니다.

여기는 아주 핫할 것으로 보이고 그리고 바로 우리 면허시험장이 있는 상암동도 들어가 있습니다. 서부면허시험장도 이번에 들어가 있고요.

그리고 중구에 노후우체국 복합단지도 한 1000호 가구 정도여서 이런 걸 감안하게 되면 상당히 정말 영끌이라고 하죠. 정부도 유휴부지를 끌어모으기 위해서 굉장히 노력한 흔적이 엿보입니다.

[앵커]
혹시나 신규택지 발표로 인해서 인근 땅값이 상승하는 등의 부작용 우려는 없을까요?

[이인철]
강남은 휘발성이 강합니다. 여기 규제를 풀면 인근 집값, 우리가 이전 대책에서 삼성동을 토지거래허가구역으로 하니 오히려 굉장히 더 큰 화근을 일으켰었는데 강남과 상암의 경우에는 휘발성이 아주 강해서 이번 대책으로 인해서 두 가지 우려가 있어요. 하나는 이번 대책 발표로 인해서 혹시나 인근 지역의 땅값이 오르는 게 아니냐 이런 우려에 대해서 정부도 같은 고민을 하고 있습니다.

그래서 이 부분에 대한 인근 지역의 부동산 가격이 오르지 않도록 모니터링을 철저히 하고. 또 하나는 필요하다면 토지거래허가구역으로 지정하겠다는 겁니다. 또 하나가 이렇게 층수 규제를 핵심 요지에서 풀게 되면 정말 가격 상승을 부추기지 않겠느냐라는 우려가 있어요.

이 부분에 대해서는 서울지역의 핫한 지역에 민간재건축을 허용하는 게 아니라 공공이 참여하는 공공참여형만 허락하겠다는 겁니다. 그리고도 늘어나는 용적률의 절반 이상을 임대주택으로 기부채납을 받겠다는 내용이 들어가 있기 때문에 기대수익률, 물론 용적률 증가에 따른 기대수익률이 나타날 수 있겠지만 적어도 정부의 계산은 90% 이상은 환수하겠다라는 겁니다.

[앵커]
지금 서울 도심의 주택공급 확대내용을 저희가 요약해서 보여드리고 있는데요. 어쨌든 당초 공공물량이 사전청약까지 확대해서 6만 호를 더 늘리고 그리고 오늘 발표한 13만 2000호까지 합하면 모두 26만 2000호가 공급이 되는 거죠.

[이인철]
거의 신도시 1개 규모예요. 30만 호 정도가 신도시 1기 규모인데 실질적으로 이제 정부가 예상하고 있는 로드맵처럼 된다면 정말로 집값 안정에 긍정적일 수 있습니다. 그러나 그 내용을 들여다보면 지금 5.6 부동산대책에서 얘기했던 7만 호가 포함되어 있고요. 그건 최장 2028년까지입니다.

그리고 오늘 대책에서 13만 2000호였고 그리고 3기 신도시는 당초 내년부터 사전청약을 받는데 당초는 6000가구였어요. 그러다가 사전청약을 3만 가구로 늘리겠다라고까지는 확대를 했는데 뚜껑을 열어보니까 이걸 2배 더 높여서 6만 가구까지 늘리겠다는 겁니다.

이런 걸 다 합하게 되면 26만 호 플러스 알파까지 가능하다라는 건데 앞서 제가 연도를 잘 들여다보면 2028년까지예요. 그리고 3기 신도시의 경우에는 아직 토지보상이 끝나지 않은 곳도 있습니다. 그래서 실질적으로 이런 것들이 순차적으로 원활하게 풀릴 거냐. 그리고 앞서서 태릉 골프장도 얘기했습니다마는 인근 주변 주민들 그리고 시민단체의 난개발을 우려한 목소리도 있기 때문에 이런 부분은 해결해야 될 숙제입니다.

[앵커]
길게 보면 어쨌든 앞으로 한 10년 정도 기간이 더 소요된다라고 봐야 될 것 같은데 말이죠. 어쨌든 26만 호라고 하면 물량 자체로 봐서는 상당히 많아 보이거든요. 실제로 시장에 영향을 줄까요?

[이인철]
그렇습니다. 이게 정말로 적재적소에 그리고 시간 늦지 않게 제때에 공급만 된다면 아까 보셨던 것처럼 정말 서울 요지에 누구나 살고 싶어 하는 자리이기 때문에 굉장히 긍정적입니다.

그러나 이번 공급물량 13만 2000호의 절반 이상이 공공이 참여하고 있는 재건축입니다. 재건축과 재개발이 맞아들어가야 되는데. 당근과 채찍이 필요해요. 그러면 일반 강남에 있는 재건축 조합에서 공공이 참여하는 걸 찬성하기 위해서는 전체 조합원의 3분의 2가 찬성해야지만 가능합니다.

그런데 지금 보면 당근과 채찍 중에 채찍이 더 많아요. 분양가상한제는 그대로 유지가 됩니다. 택지비하고 건축비 플러스 알파 이상은 안 돼. 그리고 여기에 재건축초과이익환수제는 그대로 남아 있고요. 늘어나는 용적률의 절반 이상은 또 공공임대주택으로 가져가겠다는 겁니다.

과연 이런 걸 조합원들이 수용할 거냐, 이 부분에 대한 의구심이 있기 때문에 사실 전체 물건의 절반 이상은 재건축, 공공참여형 재건축 재개발 완화 시 지역 조합원들의 참여가 가장 중요한 변수입니다.

[앵커]
주거지역 종별로도 용적률 제한이 다르다고 하는데. 먼저 용적률이 뭔지부터 쉽게 설명을 해 주시죠.

[이인철]
땅이 있어요. 이 땅이 있는데 건물 연면적, 건물 1층 바닥, 2층 바닥 다 합한 면적이 백분율이에요. 그러니까 용적률이라는 건 기본적으로 기본적인 땅 위에 위로 더 많이 지어서 더 많은 가구를 공급할 수 있는. 용적률이 높으면 높을수록 공급할 수 있는 가구수가 높습니다.

그런데 단점도 있어요. 왜 단점이 있느냐. 위로 올라가면 올라갈수록 사생활 보호가 안 돼요. 그리고 주변 환경과 조화가 안 됩니다. 난개발 우려가 있는 거예요.

그래서 그동안 서울시의 경우에는 2013년부터 한강변 라인의 경우에는 35층 이하로 그리고 땅에도 앞서 말씀하셨습니다마는 주거지역의 경우에는 1종, 2종, 3종으로 나눠서 용적률을 제한하고 있어요.

그럼에도 불구하고 정부가 제한하는 것보다도 서울시는 더 강하게 규제하고 있습니다. 50%포인트 정도 낮게 하고 있는데 이건 난개발을 막겠다는 취지거든요. 그러다 보니까 이게 장단점이에요.

용적률을 완화하게 되면 단기간 내에 똑같은 장소에서 더 많은 가구를 일반분양할 수 있기 때문에 공공물량으로 더 거둬들일 수 있는 물량이 많아지는 반면에 난개발 우려는 여전하다라는 겁니다.

[앵커]
어쨌든 신규 택지 공급 내용을 보면 3만 3000호는 신규 택지고 또 이거하고 별도 13만 2000가구의 공급내용을 보면 절반이 정비사업을 통한 공급 아니겠습니까?

아까 지적했습니다마는 공공성을 강화한다고 하는 것 때문에 이게 개발이 가능하겠느냐 하는 의문점이 계속 남아 있는 거죠?

[이인철]
맞습니다. 그동안은 사실은 정부가 재건축, 재개발은 죄악시해 왔습니다. 왜냐하면 개발되는 단계, 단계마다 불로소득이 늘기 때문에 이걸 어떤 방식으로 회수할 거냐가 관건이었거든요.

그래서 휘발성이 강한 재건축, 재개발은 도심권에서는 굉장히 규제를 해 왔지만 더 이상 도심 내 신규공급할 부지가 없다는 전문가들의 지적을 받아들여서 이번에 풀기는 풀었지만 민간 재건축을 푼 게 아니라 민간 재건축도 LH공사, SH공사가 참여하는 겁니다.

LH공사나 SH공사 같은 게 자금조달과 설계를 내놓게 되면 민간조합은 지분을 내놔라. 그러면 용적률 완화하고 쭉쭉 완화해 주겠다. 대신에 늘어나는 용적률의 절반 이상은 기부채납으로 환수한다는 거기 때문에 기존에 있는 재건축 조합들이 찬성하지 않으면 7만 호가 물거품이 됩니다.

[앵커]
그러면 지금 재건축, 재개발 같은 경우 사업을 하겠다 하면 공공성 강화라는 차원에서 보면 일반 민간 건설업자가 참여하는 것이 아니라 LH, SH 같은 공공기관이 참여해서 추진한다는 그런 이야기가 되네요?

[이인철]
맞습니다. 사실은 재건축, 재개발의 경우에는 서울만 하더라도 한 2~3년 정도 계속 묶여 있었어요. 특히나 지난주부터는 분양가상한제가 적용됐고요. 적정한 건축비가 알려져 있고 땅값이 알려져 있기 때문에 거기다가 플러스 알파 이상은 이윤을 정하지 못하도록 책정됩니다.

그러다 보니까 로또 분양이 나오고 있고 또 하나는 재건축 초과이익에 대해서 환수제가 적용됩니다. 이렇게 되면 지금 조합원 입장에서는 당근으로 줄 수 있는 건 그나마 시간이에요. 시간이 정말 비용이거든요. 굉장히 지금까지 늘어져 와서 답답한데 이런 재건축 조합은 찬성할 수도 물론 있습니다.

그러면 30년 이상 돼서 서울시에서 재건축, 재개발을 기다리고 있는 가구수가 어느 정도 되느냐. 5만 8000호 정도예요. 만만치 않은 규모입니다. 대부분 강남 3구에 또 몰려 있는 것도 특징적이에요.

그럼에도 불구하고 지금 민간재건축을 통제하는 방식이 아니라 공공을 통해서 접근하는 방식이기 때문에 과연 민간재건축이 참여할 거냐. 저는 개인적으로는 참여할 가능성이 굉장히 적다라고 봅니다.

[앵커]
기부채납 이야기, 몇 번 강조해서 말씀을 해 주셨는데 그 부분을 이야기를 해 보죠. 그러니까 재건축 같은 경우에는 여러 가지 규제를 풀어주는 대신에 기부채납을 하게 돼 있잖아요. 그러니까 구체적으로 어떤 식으로 조합원들이 공공성 강화에 도움을 주는 건지 그 부분을 다시 한 번 짚어주세요.

[이인철]
지금 기부채납의 경우에는 일단 도시계획정비법상 재건축을 취할 때 일단 불로소득이 발생하는 걸 차단하기 위해서 재건축조합의 일부를 기부채납하는 겁니다. 그건 돈이 될 수도 있고 땅이 될 수도 있습니다.

그러면 돈이든 땅이든 그걸 받은 것을 기준으로 해서 거기에는 공공임대주택을 짓겠다는 겁니다. 그러면 가장 핫한 곳에 적기적소에 무주택 서민이든 신혼부부든 청년들한테 공급하겠다는 취지는 굉장히 좋지만 지금 현재 3종 주거지역인 서울지역의 경우에는 250% 용적률이 적용되고 있지만 이게 500%라면 2배 물량이 늘어나요.

그러면 지금 500가구인데 이게 만일 지금 현재 규제로 그대로 적용받아서 재건축을 한다면 600호밖에 못 지어요. 그런데 이게 2배가 늘어나게 되면 1000호를 지을 수 있어요. 그런데 늘어나는 500호를 누가 가져갈 거냐. 일반분양분으로 조합원들분 250호 그리고 나머지 250호는 정부가 공공임대로 환수하겠다는 겁니다.

그러다 보니까 기존에 100호 늘어나는 데 대해서는 사실은 50호, 50호. 일반조합원이 50호 일반분양분의 수입을 가져가지만 50호에서 정부의 경우에는 봐라, 늘어나는 200호의 200, 200은 서로 윈윈하는 거 아니냐는 계산이지만 조합원들 입장에서는 이렇게 공공분양 임대가 늘어나는 것에 대해서 받는 걸 굉장히 꺼려하는 부분이 있거든요. 그러다 보니까 이걸 만족할지 여부는 지켜봐야 되겠습니다.

[앵커]
혹시 앞으로 또 추가로 나올 수 있는 대책이나 필요한 방안이 있다고 보시는지요?

[이인철]
일단은 오늘 주택 관련, 부동산 관련 법안 3개가 통과해서 시행이 되게 되면 일단은 부동산 정책에 있어서는 규제를 통해서 집을 사거나 보유하거나 양도할 때 세금을 통해서 규제를 하다 보니까 퇴로가 없어요.

그러면 지금 집을 팔아도 손해, 안 팔아도 손해. 세금 부담이 늘어나는 거죠. 그러다 보니까 물량이 나올까 하는 의문이고요. 또 하나는 임대차 입법 시행되면서 2년 내지 4년마다 새로운 세입자를 받을 경우에는 계약갱신청구권이나 아니면 전월세상한제가 적용이 되지 않습니다.

그러면 주변시세에 맞춰서 대폭 전셋값이 오를 가능성이 있거든요. 그래서 젊은 사람들이 영끌이라고 해서 정말 패닉바잉, 공황 구매를 하고 있어요. 집값이 더 오를까 봐 빚내서 사고 있는 사람이 이들입니다. 패닉 바잉 구매를 막기 위해서는 민간주택 공급도 중요하지만 공공임대주택 공급을 늘리는 게 굉장히 중요하고요.

그게 한 번에 늘리겠습니다가 아니라 지속적으로 나는 공공임대주택을 분양받는다 하더라도 임대주택에 살다가 임대 후 분양할 수도 있고 또 새로운 집을 살 수도 있고 이런 주거 사다리를 복원시키는 게 굉장히 중요합니다.

[앵커]
사실 오늘 주택공급대책 방안을 발표하기 전에 정부에서는 모든 가능한 공급수단을 다 동원하겠다고 이야기했거든요. 시장에서 어떻게 반응이 나올지를 가늠하기가 쉽지 않습니다. 간단하게 시장의 영향을 예상해 보면 어떻게 말씀하실 수 있을까요?

[이인철]
그동안 정부는 부동산 가격은 투기적 자본, 저금리 때문에 투기적 자본이 정말로 지렛대를 활용해서 갭투자를 하고 있는 사람들을 주범으로 봐왔지만 그나마 이번 공급대책에서는 실수요자들, 서민들의 무주택이 공급 부족으로 인한 것임을 깨닫고 공급에 대한 확대할 수 있다라는 시그널을 줬다는 게 굉장히 긍정적이고요.

여기에 공급을 증가하는 방법은 이처럼 공공이 참여하는 재건축, 재개발도 있지만 민간이 참여하는 재건축, 재개발을 어떤 식으로 풀어줬을 때 불로소득을 환수하면서도 적절하게 당근과 채찍이 균형을 이룰 건지를 봐야 됩니다.

지금처럼 채찍이 많다면 절대 응하지 않으면 수용이 없습니다. 정부가 계획을 세워도 민간주택업자들이 참여하지 않는다면 공급이 이루어지지 않습니다. 그러니까 적당한 당근과 채찍을 줘서 시장에 참여하도록 그 어떤 방법을, 접점을 찾을 필요가 있습니다.

[앵커]
공공기업이 주도하는 재개발, 재건축에 한계가 있을 수밖에 없다. 그런 지적이 되겠네요.

[이인철]
맞습니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 이인철 참조은경제연구소 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.

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