■ 진행 : 김영수 앵커, 강려원 앵커
■ 출연 : 두성규 / 한국건설산업연구원 선임연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 오는 2028년까지입니다. 서울 등 수도권에 주택 13만 2000가구 이상을 추가로 공급하겠다고 밝혔는데요. 서울 도심 노른자위에 해당하는 강남, 용산, 태릉, 서울역 등에 새 아파트 단지가 들어서게 되는 겁니다.

또 공공참여를 전제로 용적률과 층수 제한을 50층까지 완화하는 내용도 담았습니다. 시장에 강력한 공급신호를 보내서 이번에는 집값을 안정시킬 수 있을지 주목됩니다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원과 함께 관련 내용 살펴보겠습니다. 어서 오세요.

두 위원님, 시장에서는 원래 10만 채 정도로 예상했다가 13만 채 플러스 알파 이렇게 나왔기 때문에 공급대책으로는 예상을 뛰어넘는 것이다, 이렇게 보던데요. 어떻게 보셨습니까?

[두성규]
그렇죠. 시장에서는 한 10만 호 정도를 예상하고 있었던 것 같은데요. 정부가 굉장히 요즘 쓰는 말 중에 영끌이라는 말이 있습니다. 영혼까지 끌어모으듯이 이번에 굉장히 노력을 많이 한 것 같고요. 일단 그래서 물량 부분에 있어서는 어느 정도 시장의 기대를 넘어서는 그런 물량이 확보된 것 같습니다.

이게 5월 6일날 우리가 수도권 주택공급 기반 확충방안이 발표된 지 3개월 만인데요. 실제로 그때 나온 물량들을 약 7만 호 정도 하고 그다음에 이번에 13만 2000호 정도 플러스 알파 하고 그다음에 사전청약물량들이 한 6만 호 정도 있습니다.

그렇게 하다 보니까 정부는 지금 언론에서는 13만 2천 호로 자꾸 홍보가 되는데 정부 쪽에서는 이게 한 26만 호 플러스 알파 정도로 해서 전체적인 서울권역에 있어서 공급되는 물량은 굉장히 역대 어느 정부와 비교할 만한 걸 넘어설 정도로 많다는 부분을 강조를 하고 있습니다.

[앵커]
정부는 일단 집값이 계속 오르니까 안심시킨다 이런 차원에서 26만 호를 공급한다는 계획을 발표한 겁니다. 실제로 이게 시장에서 많은 분들이 이 정도면 집을 서둘러서 사지 않아도 되겠다고 느낄 정도라고 보십니까?

[두성규]
시장에서의 반응은 아직 단정하기는 이른 측면이 있는데요. 이 물량 부분에서 본다면 당연히 시장에서는 상당히 충격적으로 받아들일 만합니다. 그런데 물량 중에 보면 공공참여형으로 해서 기존에 있는 재건축이나 재개발 쪽에 공공과의 접목을 통해서 나올 수 있는 물량들이 약 한 7만 호 정도, 재개발이 그중 2만 호, 재건축 같은 경우에는 한 5만 호 정도가 포함되어 있습니다. 그래도 5년 동안 점진적으로 진행되는 것으로 되어 있는데요.

이 부분에 대해서는 사실 민간의 참여가 적극적으로 이뤄져야만 성과를 거둘 수 있는 항목이다 보니까 이번에 13만 2천 호 중에 만약 이 물량이 현실적으로 제대로 추진되지 않는다고 하면 절반 가까이가 사실은 시장에서 언급됐던 것보다는 큰 성과를 이루는 쪽과 연결되기 어렵다 보니까 그런 부분에 대해서 향후에 어떻게 될 건가를 시장에서는 조금 더 관망하는 추세인데요.

일단 물량 측면에서는 성공했지만 향후 부분에 있어서 진행 과정에서의 성공적인 결과로 가기까지는 난관이 많이 남아 있는 것 같습니다.

[앵커]
26만 호, 지금까지 중에 많은 공급물량을 내놨다, 이렇게 평가를 해 주셨는데. 말 그대로 정부가 곳곳에서 끌어 모은 것 같습니다.

[두성규]
그렇죠. 지금 제가 보니까 신규택지 부분이 3만 3천 호라고 해서 기존에 있는 각종 유휴지라든지 서울 시내의 경우에도 세텍이나 그다음에 여러 가지 서울 SH공사의 유휴부지라든지 군 휴양시설이라든지 이런 부분들에서 굉장히 많은 것들을 모은 것 같습니다. 그런 쪽이 있고요.

그다음에 3기 신도시 같은 경우는 이미 발표가 됐지만 그 부분에 대해서 용적률이나 이런 부분들을 조금 더 올려서 추가적으로 하는 부분들. 그 속에는 보면 용산 같은 경우도 당초 8000호를 이야기했지만 1만 호 이상으로 공급할 것으로 예상되고 있습니다.

이런 부분들이 같이 맞물려 있다 보니까 전체적인 물량 정도에 정부의 고심한 흔적은 굉장히 많이 있는 것으로 평가될 것 같습니다.

[앵커]
정부가 구체적으로 어디에 얼마큼 짓겠다라는 발표를 그래픽으로 보고 계신데요. 지금 보면 강남 쪽에도 있습니다. 서울지방조달청도 있고 국립외교원 유휴부지, LH서울지역 본부. 이게 구체적으로 실제로 지어지려면 시간이 필요하다는 말씀이신 거죠?

[두성규]
그렇죠. 시간이 지어지는 데는 빨라야 예를 들어 지금 부지가 확정돼 있고 실제 해당되는 지역에 있어서 건물이나 이런 부분이 거의 이용이 안 되고 있는 상황이라면 그런 경우에 있어서도 지금 빨라야 3년 이상이 걸릴 것으로 예상되고 있습니다.

그래서 이게 지금 이번에 정부가 기대하고 있는 부분은 당장에 있어서 현실적인 물량을 내놓기보다는 시장에서 그동안에 공급부족에 대한 불안감들이 굉장히 확산되고 있었는데 그런 부분들에 대해서 심리적 안정을 충분히 들 수 있는 그런 쪽에 아마 전체적인 정책적 목표를 두고 있는 것 같습니다.

[앵커]
지금 정부가 발표한 발표내용을 구체적으로 보면 일단 공공참여를 전제로 해서 용적률과 층고 제한을 완화하는 대신에 기부채납을 하는 방식으로 했거든요. 기부채납이라는 단어가 좀 이해가 안 되는데 자세히 설명해 주시죠.

[두성규]
사실은 재건축 같은 경우는 용적률이라고 해 가지고 기존의 부지면적 위에다 하나의 층별 면적, 건축면적을 다 더한 것을 이야기합니다. 그래서 우리가 연면적이라고 표현하는데 그 비율 부분을 우리가 재건축 같은 경우는 3종 일반주거지역 같은 경우에 국토계획법에서는 300%까지 인정하고 있지만 지금 서울시 같은 경우는 조례로 250% 정도를 인정하고 있습니다.

그런 경우에 그런 부분에 대한 용적률을 추가적으로 굉장히 많이 주겠다는 것이거든요. 그래서 이렇게 함으로써 사실은 기존의 경우에 있어서도 재건축에 보면 상당히 그것으로 인해서 개발이익들이 많이 발생하다 보니까 그런 부분과 관련해서 공공의 개발이익을 환수하는 일종의 장치 중에서 인센티브를 주는 대신에 기부채납을 해서 사실 대가 없이 그 부분을 공공의 이익을 위해서 가져가는 그런 부분들이 있는데요.

이번의 경우에는 그런 부분들을 좀 더 강화하는 쪽의 내용까지 내놓은 것 같습니다. 그래서 기존의 경우에 보통 용적률을 기부채납하거나 하더라도 기존의 어떤 방식으로 한다면 한 50% 정도가 더 올라가는 식으로 예를 들어 250%의 용적률에서 그것을 300%까지 올리는 그런 정도로 한다면 500가구에서 600가구 정도 공급할 수 있는 그런 정도인데요.

이번의 경우는 250%에서 예를 들어 준주거지역에 해당되는 식으로 500%까지 그렇게 올라가게 되면 물량 전체에서 500가구를 생각했던 부분들이 1000가구로 늘어나게 되니까요. 상당 부분 물량이 늘어나게 되고 대신 정부에서는 그런 늘어나는 부분의 절반은 일반분양을 통해서 조합이 이익을 가져가도록 하되 나머지 절반 부분은 기부채납을 통해서 다시 공공의 이익으로 돌아갈 수 있는 그런 장치를 이번에 내놓겠다는 거거든요.

[앵커]
정부가 이번에 당정협의 과정에서 이걸 밀어붙이는 데 상당한 어려움을 겪었다고 하더라고요. 그러니까 35층까지 층고 제한이 있는데 이것을 50층까지 허용을 하겠다는 거 아닙니까? 이런 조건들을 채운다면 그럼 실제로 50층짜리가 세워질 수 있는 겁니까, 아파트가?

[두성규]
세워질 수 있습니다. 그러니까 층고 부분은 건폐율을 비율을 조정하게 되면 충분히 층수 올리는 건 35층에서 서울시에서 충분히 그 부분만 허락을 한다면 50층까지도 충분히 들어갈 수 있는데요. 현재 50층까지 층수를 올린다고 할 때 중요한 부분은 층수를 올리는 것은 문제가 아닌데 굉장히 고밀개발이 될 가능성이 많아지게 되고 그렇게 될 경우에 있어서는 상대적으로 주거환경이라든지 혹은 교통여건이라든지 기반시설의 보완 부분이라든지 다양한 추가적인 과제들이 추가적으로 따라오게 되는 그런 측면들이 있는 거죠. 그래서 지금 그런 부분과 관련해서는 층수 부분은 강남지역, 특정 지역 같은 경우는 한강변을 중심으로 해서 50층까지 랜드마크 식의 층수를 올리기를 원하는 곳들이 있습니다.

그래서 제가 민간 쪽에 있어서 정부의 이런 제안 자체를 모두 다 거절하냐 모두 수용하느냐 부분을 단정적으로 이야기하기는 힘들지만 단지마다 그 부분에 대한 상당한 고심이 이어질 가능성이 있지 않겠느냐. 그래서 특정단지 같은 경우에 있어서는 충분히 층수 부분에 대한 것만 해결된다면 어느 정도 여러 가지 공공임대라든지 이런 부분과 관련해서 양보를 하더라도 충분히 이 부분들은 수용 가능하다는 그런 판단을 내릴 수도 있을 것 같습니다. 그래서 그 부분에 대해서는 오늘 발표됐던 부분들이기 때문에 단지별로는 아마 굉장히 고심하는 그런 시간들이 이어질 것 같습니다.

[앵커]
신규택지 부분, 아까 앞서 저희가 그래픽으로 정리해 드렸지만 이 부분에 대해서 자세히 살펴보고 싶은데요. 앞서서 언급된 신규 택지, 어디에 신규주택을 짓느냐 이런 부분에 대해서 사실 용산 캠프킴의 경우에는 아직 반환절차도 처리되지 않았고 환경오염실태조사도 해야 하는 상황인데 어떻게 해야 합니까?

[두성규]
예전까지는 사실은 언급이 없던 곳인데 이번에 새롭게 들어갔다고 볼 수 있는데요. 그만큼 정부가 지금 서울 도심 내에 있어서 유휴부지를 확보한다는 게 쉽지 않은 상황을 반증하는 사례라고 볼 수 있고요. 이쪽에 있어서는 제가 볼 때는 환경 토양오염이나 이런 부분이 정리하는 과정이 상당한 비용도 들어가야 되고 또 상당히 기간도 들어가야 되는 것으로 보여집니다.

그러나 정부는 빠르게 이 부분을 현재 잘 진행되고 있기 때문에 충분히 우리가 이번에 이야기하는 어떤 공공택지의 성격을 갖는 그런 성격으로써 충분히 가능하다, 이용 가능하다는 입장을 밝히고 있으니까 구체적인 건 아마 조금 진행되는 과정을 지켜봐야 되겠지만 그만큼 정부가 서울 시내에 있는 가용부지들을 찾아내는 데 다방면에서 애를 쓴 것 같고요.

그쪽에서는 서울시 자체 내에서도 기존에 완강한 거부라든지 이런 쪽보다는 이번에 정부에서 추진하는 전체적인 주택공급의 물량 확대 부분에 있어서 서울시도 같은 보조를 맞추기 위해서 많은 노력을 한 흔적을 우리가 확인할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
앞으로 여러 가지 절차, 과정들이 필요합니다. 앞서 말씀하셨지만 재건축 조합에서 과연 이것을 수용할 거냐 여부도 중요하고요. 그리고 당장 과천시 같은 경우는 과천시에서 반대를 하더라고요.

[두성규]
그렇죠. 과천시 같은 경우에 있어서는 지금 있는 상황에서도 많은 분들이 재건축사업도 어느 정도 원활하게 진행이 많이 됐던 현장들이 있고요. 또 그것으로 인해서 주택가격도 대표적인 상승했던 그런 부분들을 보여줬기 때문에 이번에 이런 것을 통해서 한다는 것은 결국 과천이 이전보다 훨씬 고밀로 밀도가 높아지는 측면이 있다 보니까 주거환경의 쾌적성이 상당히 상대적으로 떨어질 수 있는 부분에 대한 우려감들이 큰 것 같습니다.

그런 부분들은 아마도 정부가 만일에 과천지역에 해당되는 물량을 투입하는 부분과 관련해서 사실은 이번 발표로 끝나서 되는 것이 아니라 해당되는 지역에 있어서 충분히 공감대를 이끌어낼 수 있는 그런 부분에 대한 노력이 필요한 것 같습니다.

이번에 발표를 했다고 해서 그것은 확정적이니까 더 이상 이의를 제기할 수 없다는 식보다는 그쪽에 있는 주민들이 가지고 있는 현장에 있어서의 여러 가지 애로점이나 숙원사업에 대한 성격들이 또 다양하게 나타날 수 있으니까요. 그런 지역에 있어서 주민들의 니즈를 감안해서 전체적으로, 주민들이 같이 또 국민들이 참여하는 그런 사업으로써 추진돼야만 정부의 주택물량 확보 이 부분이 성공적으로 이어질 수 있지 않을까 싶습니다.

[앵커]
앞서서도 기반시설이나 이런 것들이 신규택지가 선정되게 되면 거기에 들어설 것이다, 이런 이야기를 해 주셨는데 사실 말씀하신 것처럼 주민들의 숙원사업이라든가 이런 것들을 처리하는 것도 중요하지만 거기에 새로 아파트가 지어지고 주민들이 늘어나게 되면 교통란이나 이런 것도 심각할 것 같아서 반대를 할 것 같거든요.

[두성규]
그렇죠. 그 부분들은 이번에 국토 쪽에서나 TF팀으로 만들어진 쪽에서도 제일 관심을 쓰고 있는 부분이라고 볼 수 있습니다. 역세권 같은 경우에는 추가적인 부분들이 큰 필요가 없는 상황이지만 예를 들어서 3기 신도시 같은 경우에는 3기 신도시를 발표할 때도 여러 가지 교통문제에 대한 대책을 상당히 많이 강도 높게 요구해 왔었는데 이번에 거기에 밀도를 더 높인다고 하니까 실질적으로 현재 상황을 고려한 기존에 있던 교통계획이나 이런 부분들은 추가적인 수정 보완이 당연히 필요할 것으로 보여집니다.

그래서 이런 부분이 되다 보니까 단순히 수정보완으로 가능한 것인지 아니면 기존의 교통대책에 대해서도 많은 의구심이 있다 보니까 그런 부분에서 이것은 정부가 물량 확보에 지나치게 집중한 나머지 교통문제나 추가적으로 검토돼야 할 부분들이 상대적으로 소홀히 다뤄진 것은 아닌가 하는 그런 의문들이 생길 수 있기 때문에 정부가 이번에 발표 이후에 후속적인 여러 가지 국민들을 설득하고 해당되는 지역의 주민들의 동참을 이끌어내는 그런 작업들이 아마도 굉장히 지속적이고도 인내심 있게 행해져야 되지 않나 싶습니다.

[앵커]
그리고 오늘 추가공급 대책하고 함께 세법들. 양도세도 강화되고 재산세도 강화되고 각종 세 강화 법안들이 통과가 됐습니다. 그러니까 이 법안 통과와 함께 지금 공급대책도 나왔는데 이게 두 대책이 함께 어떻게 보면 현실화되고 있는 건데요. 이게 집값 안정에 도움이 될까요?

[두성규]
제 개인적인 판단으로는 약간 엇박자가 났다고 볼 수도 있는 측면이 있는데요. 지금 신규 공급은 오늘 계획을 발표했지만 사실은 많은 시간이 걸리는 작업이라고 생각합니다.

[앵커]
정부도 지금 2028년까지 한다고 했으니까요.

[두성규]
그렇죠. 그런 상황인데 오늘 발표된 여러 가지 부동산 세제 강화 법률 같은 경우는 전체적으로 취득세부터 해서 그다음에 종부세와 양도세까지 해서 전체적인 거래 부분을 옥죄는 측면들이 있습니다. 그런데 지금 시중에 있어서 공급을 정부가 이야기하는 공급문제를 해결하는 데 있어서는 신규주택의 공급만큼 기존 주택의 물량들이 시중에서 거래가 많이 됨으로써 전체적으로 시장에서 필요로 하는 수요를 충족시킬 수 있는 부분이 필요한데 이번에 세제 강화는 다소 거래 부분을 경색시키는 그런 측면들이 강하다는 측면에서 정부가 오늘 굉장히 고심 끝에 내놓은 공급방안과 세제 강화방안은 다소 제가 생각하기에는 미스매치되는 측면이 있지 않나 싶어서.

[앵커]
세금이 세다 보니까 못 내놓는다는 이야기인가요?

[두성규]
그렇죠. 부담이 너무 크다 보니까 지금 양도세 같은 경우에도 내년 6월까지 유예가 돼 있기는 하지만 현재도 지금 투기과열지구 같은 경우는 기본 양도세율에다 그다음에 10%포인트를 가중하고 있는데 거기에다 다시 10%를 또 추가한다는 거거든요.

그래서 3주택자 같은 경우는 양도차익이 내년 같은 경우에 6월 1일자가 지나게 되면 70% 이상을 부담해야 되는 상황이다 보니까 이런 세제 부분에 대해서는 다소 아마 시장에서 부담으로 느낄 가능성이 클 것으로 예상됩니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣도록 하겠습니다. 지금까지 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원이었습니다. 잘 들었습니다.

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