권대중 명지대 부동산학과 교수 출연
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■ 방송 : JTBC 아침& / 진행 : 이정헌
[앵커]
정부는 어제(4일) 수도권 주택공급 확대 방안을 발표했습니다. 공공재건축 제도를 도입하고 서울 노원구 태릉골프장과 서초구 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 등 신규 부지를 발굴 확장해서 수도권 지역에 13만 2000가구를 추가로 공급하겠다고 밝혔습니다. 하지만 서울시가 공공재건축 사업방식 실효성에 의문을 제기하는 등 사업이 제대로 추진될 수 있을지 의문입니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 자리 함께했습니다. 어서 오십시오.
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 안녕하세요.]
[앵커]
문재인 정부의 23번째 부동산 대책이자 다섯 번째 주택공급 대책이 나왔습니다. 전반적으로 어떻게 평가하세요?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 일단은 신규 공급물량이 13만 2000가구나 되기 때문에 양은 많아요. 그런데 과연 그게 다 공급될 건지 의심스러운데요. 또 입주 시기가 한 3년에서 5년 이상 걸리기 때문에 당장 주택시장의 가격을 낮추는 데는 큰 영향이 없겠지만, 공급을 한다는데 시그널을 주는 것은 시장에 좋은 반응을 줄 수도 있습니다.]
[앵커]
13만 2000가구라고요. 이 구체적인 숫자도 어림수잖아요. 앞으로 이게 제대로 달성될 수 있을지 이걸 전혀 예측할 수 없는 상태 아닙니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 공공참여형 고밀 재건축 아파트가 5만 호나 있습니다. 이건 제가 볼 때는 반도 안 될 것 같고요, 예상에는. 그다음에는 공공재개발아파트가 있습니다. 이것도 2~3만 가구 되는데요. 그 외 공공부지 중에서도 아직 이전을 하지 않은 부지들입니다. 그런 부지들은 이전을 하고 나서 공급을 해야 되기 때문에 시간이 많이 걸릴 수도 있습니다. 그래서 국토부가 발표한 자료, 정부가 발표한 자료대로 진행이 되기는 어려울 수 있는데요. 시간이 필요할 것 같습니다.]
[앵커]
가장 핵심적인 것이 공공재건축이잖아요. 이 부분에는 어떤 문제점들이 있다고 보세요?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 어제 정부가 발표한 내용들을 보면, 기존의 주거지역은 3종일 경우에 용적률이 250%입니다. 이 용적률은 지상면적의 합계입니다. 그러면서 서울시가 35층 스카이라인을 정부가 50층까지 찍겠다고 했거든요. 역세권 주변 지역 아파트가 해당되는 것이지 일반 아파트가 해당되는 건 아닌 것 같습니다. 왜 그러냐면 준거지역이 준주거지역으로 용도가 바뀌어야 돼요. 증가되는 용적률의 50~70%를 임대주택으로 기부채납 받겠다는 거거든요. 받은 아파트의 반은 임대아파트. 반은 공공분양 아파트로 사용하겠다는 거고. 그리고 나머지 개발 이익에 대해서는 홍남기 부총리가 어제 90% 환수하겠다고 했어요. 그러면 결국에 재건축하는 사람들 입장에서 볼 때는 증가되는 용적률이 50%를 임대주택으로 짓고. 나머지 50% 남는 부분이 90% 환수당하면 남는 게 거의 없잖아요. 그러면서도 나중에 재건축하면서 개발 이익이 남으면 개발 이익에 대해서 세대당 3000만 원 이상일 때 재건축 초과이익환수제가 있기 때문에 50%까지 또 환수당할 수 있습니다. 그래서 조합원 입장에서 볼 때는 계산을 해 보면 이게 득 되는 게 아니라고 판단될 경우에 조합은 동의를 얻기가 어렵습니다. 따라서 조합과 정부 간에 합의가 있지 않으면 이 공공재건축은 그렇게 쉽게 사업이 추진되지 않을 수도 있습니다.
[앵커]
그래도 오랜 기간 재건축이 제대로 추진되지 않으면서 애를 태웠던 주민들의 경우에 이런 방식이라도 재건축이 빨리 이루어졌으면 좋겠다, 이런 생각은 분명히 할 수 있을 것 같은데. 실제로 현재 재건축 시장의 분위기는 어떻습니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 우선 은마아파트라든지 잠실 주공이나 또는 압구정 현대나 또는 더 나아가서 여의도 시범아파트 같은 경우가 대단히 큰 규모의 고밀 아파트가 가능한 지역인데. 주민들의 의견은 갈리는 것 같아요. 그동안 추가 부담금이 나오거나 사업이 지지부진 10년, 15년 끌었던 데는 이렇게라도 하자, 이런 의견이 있지만 또 일각에서는 이게 1:1 재건축을 해서 오히려 임대주택을 공급 안 하는 게 어떨까 하는 그런 의견도 있기 때문에. 80% 이상 동의를 끌어내기는 쉽지 않을 것 같습니다. 이 재건축은 80% 이상 동의를 받아야만 사업이 추진됩니다. 그래서 정부가 추진하는 의도대로 되는 건 쉽지 않을 것 같은데. 문제는 이것보다도 더 아쉬운 게 기존의 재건축, 재개발 사업이 민간사업자 방식이라면 일반 재건축 또는 재개발 아파트의 사업을 할 수 있도록 규제를 완화해야 하는데 재건축 규제는 그대로 두고 용적률만 올려서 정부가 주도하는 공공참여형인데. 이게 LH나 SH가 참여하지 않습니까? 과연 내 아파트를 지을 때 LH나 SH가 참여하는 아파트를 강남에 짓겠느냐 그게 관건이에요. 그래서 주민들의 의견은 갈립니다.]
[앵커]
서울시는 이 같은 사업방식 실효성에 의문을 제기했고요. 물론 곧바로 다시 의견들을 철회하고 또 정부의 방침에 따르겠다는 입장을 밝히기는 했습니다마는 서울시도 그렇고 마포구도 그렇고 자치단체들이 사전협의가 없었다, 이런 문제들을 제기하고 있잖아요. 앞으로는 전망은 어떻게 보세요?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 우선 정부가 발표하는 주택정책이 지방자치단체와 커뮤니케이션이 안 되는 것 같아요. 소통이 안 되는 것 같은데. 소통을 먼저 하고 난 다음에 발표해야 되는데 정부가 밀어붙이기식으로 가니까 지방자치단체에서 아마 반발하는 게 아닌가. 그러나 이제 정부가 주도하는 주택정책, 부동산 정책이기 때문에 아마도 지방자치단체가 호응을 하면서 끌려오지 않겠나 하는 생각이 듭니다. 그러나 사업 추진 과정에 인허가권을 쥐고 있는 지방자치단체장이 쉽게 안 할 수도 있습니다. 결국에는 건축허가권부터 인허가권은 기초단체장이 갖고 있거든요. 앞으로 국토부와 정부와 불협화음이 있을 가능성이 있습니다.]
[앵커]
주택 층수제한은 이제 풀어서 최대 50층까지 지을 수 있도록 하겠다는 방침이잖아요.
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 고밀지역만 그래요.]
[앵커]
고밀지역만이요? 실제로 그렇게 50층 가량의 높은 아파트들이 들어설 수는 있게 될까요?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 사실은 그 2014년도 박원순 시장이 2030 서울플랜이라는 것을 내놓으면서 주거지역의 높이가 49층까지였습니다. 그런데 이거를 35층으로 낮췄어요. 서울스카이라인에서 정했는데. 어찌 보면 50층까지 짓는 게 맞을 수도 있습니다. 인구가 감소하고 점점 더 지을 토지가 없기 때문에 도쿄나 미국의 뉴욕이나 다른 나라들도 도시를 집중화 개발하고 있어요. 다시 말하면 컴팩트시티로 개발하고 있기 때문에 도시를 좀 더 토지가 부족하기 때문에 집중화시켜서 개발할 필요는 있다고 생각이 듭니다.]
[앵커]
집은 적립형 분양주택, 이 제도를 처음으로 도입하겠다는 거 아니겠습니까? 실제로 집을 구하려고 하는 사람들, 집을 사려고 하는 사람들에게는 초기 부담이 적기 때문에 도움이 될 것 같은데 이것은 어떻게 보세요?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 우선 지분형 주택이라는 게 토지임대부 주택과 유사합니다. 토지는 국가가 가지고 있고 건물만 분양을 받아서 토지를 초기에 20~30% 정도 돈을 내고 20년 동안 살면서 분할 납부하는 거거든요. 그런데 집이 없는 사람이나 저소득층은 대단히 환영할 일입니다. 대부분 중산층 이상 집을 매입할 수 있는 정도 사람들은 아마 사지 않을 수도 있어요. 이게 어쩌면 임대주택이라고 생각하고 들어간다면 경쟁률이 높아질 수도 있습니다. 그래서 집 없는 어찌 보면 서민들에게는 희소식일 수 있어요.]
[앵커]
종합부동산세와 양도세, 취득세를 강화하는 부동산3법이 국회 본회의를 통과했습니다. 다주택자의 경우에는 최대 6% 종부세율이 이제 적용되는 건데 시장에 미칠 영향은 어느 정도라고 보세요?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 임대차 3법 중에서 어제 통과된 전월세신고제는 내년 6월에 시작됩니다. 이건 시스템 개발에 시간이 걸려서 빼고 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 시행하고 있는데요. 이와 더불어서 이 부동산 쪽의 조세를 강화시킨 게 있잖아요. 특히 종합부동산세 인상. 이것이 아마도 전세를 반전세나 월세로 전환, 가속화시킬 가능성이 높아요. 수입이 줄어들면 결국에 전세를 반전세나 월세로 올라가는 것만큼 받을 가능성이 있는데 특히 1가구 2주택, 3주택자에 대한 종합부동산세 강화가 제 생각에는 내년 5월까지는 아마 매물이 나올 가능성이 있어요. 특히 1가구 3주택 같은 경우에는 아직은 증여세가 양도세보다 낮기 때문에 3주택은 증여할 가능성이 있고요. 2주택자는 내년 5월 전에 고가주택은 매도할 가능성이 있습니다. 그 이유는 내년 6월 1일 기준으로 12월 1일부터 15일에 종합부동산세가 부과됩니다. 그러면 5월 말까지는 팔아야 되거든요. 그러면 아마도 이참에 보유세 또는 종부세 인상 때문에 다주택자의 매물이 나올 가능성이 있습니다. 문제는 이렇게 시중에 매물이 부족하고 가격이 오르는 원인이 지난 2017년도 12월 13일 임대주택 등록 활성화 방안으로 5월 말 기준으로 임대주택이 156만 9000가구가 묶여 있어요. 이게 일반 매각이 안 돼요. 그러다보니까 시중에 매물이 적기 때문에 나오는 매물도 가격은 그렇게 하락하지 않을 것 같습니다.]
[앵커]
알겠습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수였습니다. 말씀 잘 들었습니다.
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 감사합니다.]
이정헌 기자
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[앵커]
정부는 어제(4일) 수도권 주택공급 확대 방안을 발표했습니다. 공공재건축 제도를 도입하고 서울 노원구 태릉골프장과 서초구 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 등 신규 부지를 발굴 확장해서 수도권 지역에 13만 2000가구를 추가로 공급하겠다고 밝혔습니다. 하지만 서울시가 공공재건축 사업방식 실효성에 의문을 제기하는 등 사업이 제대로 추진될 수 있을지 의문입니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 자리 함께했습니다. 어서 오십시오.
