■ 진행 : 김영수 앵커, 강려원 앵커
■ 출연 : 이인철 / 참조은경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
7·10 대책에 이어 8.4 대책 그리고 임대차 3법 국회 통과까지 잇따라 나온 부동산 관련 정책과 법안이 실제로 시장에는 어떤 영향을 미치고 있을까요? 오늘 나온 한국감정원 전국주택가격 동향 조사 결과 매매와 전셋값이 상승한 것으로 나타났습니다. 서울 아파트의 경우 59주 연속 상승세였는데요.

다만 상승률은 소폭 주춤한 것으로 조사됐습니다. 이인철 참조은경제연구소장과 함께 부동산 시장과 상황 살펴보도록 하겠습니다. 어서 오세요. 정부는 정책 효과를 장기적으로 봐달라고 하는데 일단 단기적으로는 그 효과가 아직 미치지 못하고 있는 것 같아요. 오늘 나온 발표 자료 한국감정원 주택가격 동향이 나왔는데 어떻게 나왔습니까?

[이인철]
아마 시청자분들 헷갈리실 수 있습니다. 데이터를 발표하는 기관이 달라요. 지금 감정원은 국토교통부 산하기관입니다. 그리고 아파트 가격이 아니라 주택 가격. 주택 매매 가격이기 때문에 여기에는 아파트 이외에도 여러 가지 포함이 되어 있습니다.

[앵커]
빌라나 오피스텔 이런 거 다 포함된 거고요.

[이인철]
그러니까 일반주택이 포함되어 있기 때문에 정부가 줄곧 주장하고 있는 경실련의 주장과는 배치되는 체감이 안 되는 수치가 나온다 하더라도 이걸 감안해서 들어주시면 좋겠습니다. 이걸 보게 되면 일단은 전체적으로 매매와 전세가격이 일단 상승 폭이 둔화됐지 하락한 건 아닙니다.

8월 3일과 8월 10일 사이에는 8월 4일 공급대책이 발표됐습니다. 전국적으로 보게 되면 매매가격, 전국뿐 아니라 수도권, 지방 그리고 가장 핫한 데가 서울입니다. 서울도 보면 상승폭이 일주일 만에 절반 정도, 줄어든 겁니다. 이게 마이너스로 떨어지게 되면 그때부터는 하락했다는 이야기를 할 수 있겠지만 일단 매매가격도 오르고 있고 전세가격은 주간기준 59주니까 1년 이상 오름세를 보이고 있는 겁니다.

[앵커]
전세가격 변동률도 한번 정리해 주시죠.

[이인철]
전세가격은 체감이 안 된다라고 하시는 분들이 많으실 거예요. 특히나 아파트의 경우에는 대형단지의 경우에도 매물이 줄어들거나 아니면 반전세, 반월세로 전환하는 률이 빨라지고 있죠. 그러다 보니까 전국적으로 보게 되면 대부분이 전세가격지수 변동률을 보면 일주일새 0.2에서 0.3%포인트가량 더 낮아지고 있습니다.

이 이야기는 59주 연속 주간 기준 상승세인 건 맞지만 전세가격지수 역시, 매매 역시 상승폭은 크게 둔화되고 있다. 그런데 여기서 눈여겨볼 지점이 뭐냐. 바로 일주일 새 전세 특히나 8.4 대책을 분기점으로 해서 그동안 임대차 3법뿐 아니라 부동산 3법이 통과된 그 기점으로 해서 전세물량 자체가 16% 가까이 줄었다라는 점은 눈여겨볼 대목입니다.

[앵커]
방금 말씀하신 그 부분이요. KB주택가격동향에 따르면요. 서울 아파트 평균 전셋값 지난달에 5억 돌파를 눈앞에 두고 있다는 조사 결과가 나왔고요. 방금 말씀하신 것처럼 또 부동산 빅데이터 업체에 따르면 서울의 전세 매물이 지난달보다 15.7%가 줄어들었다 이런 결과가 나왔거든요. 아파트를 기준으로 한 거죠?

[이인철]
오늘 나온 데이터 중에 뭐가 있느냐면 말씀하신 것처럼 KB국민은행 자료를 보게 되면 서울 아파트 평균 전세가격은 5억 원에 근접했다라는 이야기가 나왔어요. 이게 직장인들이 300만 원 월급을 한푼도 안 쓰고 모아야, 14년 이상 모아야지 서울의 전세아파트를 살 수 있다는 의미거든요.

여기에다가 부동산 앱 업체인 민간조사 분석결과입니다. 부동산114의 경우에는 서울아파트의 평균가격이 처음으로 10억 원을 돌파했다라는 이야기거든요. 이걸 보게 되면 지난 2013년만 하더라도 서울 아파트의 평균 가격은 5억 원대, 현 정부 들어서는 7억 원대였어요.

그런데 불과 3년 만에 3억 원이 뛴 겁니다. 1년마다 매매가격이 1억 원씩 뛰었다라는 얘기니까 일반인들이 정말 근로소득으로 주택 마련하기가 굉장히 어려워진 상황이고요. 그리고 전세가격도 지금 보게 되면 전세 물건 자체가 2주 전에 비해서 줄어든 것도 문제지만 전세가격도 2년 만에 5000만 원이 올랐어요.

일반적인 직장인이 2년간 모아서 여윳돈으로 5000만 원 마련하기 쉽지 않습니다. 이러다 보니까 지난달에도 계속해서 부동산 관련 대출은 옥죄고 있거든요. 대출, 특히나 신용대출이라든가 마이너스통장 대출 이런 대출이 늘고 있는 걸 보게 되면 이런 전세값 상승에 대한 대출, 정상적인 대출이 안 되니까 의외로 신용대출까지 받아가면서 전세에 대한 주거부담이 점점 커지고 있다는 것을 알 수 있습니다.

[앵커]
지금 그래픽에 보면 아파트 전세매물이 줄고 있다 이렇게 나오고 있는데요. 한 2주 사이에 15.7%나 줄었다고 합니다. 어떤 이유 때문입니까?

[이인철]
일단 규제 측면에서 보게 되면 재건축 소유주의 경우에는 2년 이상 실거주하지 않을 경우에는 현금 청산이 되고요. 새로운 아파트를 받을 수가 없고요. 분양가상한제가 적용된 아파트의 경우에는 본인이 5년 이상 직접 거주해야 되고요. 그러니까 실거주 요건이 굉장히 강화됐고요.

여기다가 임대차 3법이 시행되면서 집주인들의 경우에는 고민인 거예요. 지금 기존에 있는 세입자를 내보내고 새 세입자를 받으면 좋겠지만 그렇지 못한 경우에는 임대료 상한액이 정해져 있기 때문에 이걸 본인이 직접 들어가서 살든가 아니면 직계가족 가운데 누가 들어가서 살 경우에는 세입자를 내보낼 수가 있습니다.

이런 경우가 있고요. 또 하나는 부동산 관련 세제가 다 통과가 됐어요. 거래세, 보유세, 양도세까지 높아지니까 이 기회에 전세보증금 가운데 일부를 월세로 전환하는 비율이 빨라지고 있어요. 그렇게 되면 자기가 낼 보유세 부담을 세입자한테 전가하는 것이 되기 때문에 그러다 보니까 불과 2주새 두 자릿수 가까운 전세물건이 줄어드는 게 나타나서 이런 부작용을 아마 정부가 지금 지금 인식하고 있기 때문에 전월세전환율을 낮추겠다, 이게 지금 전세에서 월세전환할 때는 기준금리 플러스 3.5%인데 이 기준이 오래됐으니까 낮추겠다, 한 2%대로 대출금리에 근접한 수준으로 낮추려는 입법 발의가 되어 있는 상황입니다.

[앵커]
일반적으로는 여름이 비수기라서 전세시장의 전셋값이 안정되는 시기인데 지금 그렇지 못한 것으로 보이거든요. 그리고 또 전셋값이 분양가보다 낮은 경우가 많은데 오히려 분양을 받을 때보다 지금 계약하는 전세가격이 더 높은 경우가 나오고 있다고 하더라고요.

[이인철]
맞습니다. 이게 사실은 우리가 9억 원을 기준으로 해서 고가주택이잖아요. 지금 정부는 9억 원 이상 고가주택에 대해서는 거래내역을 면밀히 들여다보고 있어요. 그러다 보니까 풍선효과로 오히려 강남 3구가 아니라 이제 은평구, 서대문구 이런 데서 보니까 분양 당시 가격보다도 오히려 전세가격이 더 높아진 겁니다.

지금 은평구 응암동에 있는 이 아파트를 보게 되면 59제곱미터의 경우에 2017년 분양가는 4억 7000만 원인데 현재 시세는 불과 3년밖에 안 된 아파트잖아요. 지금 전세가가 5억 5000입니다. 그러니까 지금 전세가격이었다면 사실 그 당시에는 사고도 남았다는 이야기고요. 여기다 서대문구, 성북구 보시면 공통적으로 보면 가격대가 4억 원에서 6억 원대예요.

[앵커]
2017년, 2018년에 분양가가 4억 7000만 원, 4억 원대인데요. 지금은 찾아볼 수 없는 가격이잖아요.

[이인철]
맞습니다. 이렇게 과거 가격이 이렇게 분양가가 낮은 데다가 그리고 전세계약이라는 게 특히 입주물량이 많아지는 입주 첫 해에는 전세가격이 굉장히 낮아요. 그러다가 2년 주기로 주변시세에 맞춰서 올라가는 경향이 있는데 지금 보게 되면 공통적으로 2년 내지 3년, 5년 이내 신규아파트의 경우에는 굉장히 전세가격이 많이 올라서 이제 나갔거나 아니면 전세대출을 추가로 받아서 재계약을 했거나 이런 경우가 굉장히 많아진 것으로 보입니다.

[앵커]
그때 집을 샀거나 분양받았던 분들은 집값이 올라서 혜택을 봤다고 볼 수 있지만 그때 집을 사지 않고 전세에 사셨던 분들은 지금 2년 만에 전셋값이 너무 뛰고 있으니까 참 힘든 상황이에요. 그래서 정부가 임차인들을 보호하기 위해서 표준임대료 도입을 검토하고 있지 않습니까?

[이인철]
맞습니다.

[앵커]
표준임대료 어떤 제도입니까?

[이인철]
지금 사실 정부가 이번에 임대차 3법을 시행하면서 놓친 게 있다. 이것만큼은 해야 되겠다라는 게 두 가지가 있습니다. 하나는 뭐냐하면 2+2. 4년 후에 새로운 세입자를 들이게 되면 상한제가 적용이 안 됩니다. 그래서 무제한. 2+2+2, 세입자가 원하면 무제한 하자라는 법안이 발의되어 있고요. 또 하나가 뭐냐, 지금 전월세 전환비율 그리고 상한액이 새로운 계약을 할 때마다 상한제가 5%인데 이것도 높다는 거예요.

그러다 보니까 정부가 전월세상한제처럼 직접 이제는 표준임대료라고 해서 정해 주겠다는 겁니다. 물론 지자체에 따라서 물가상승률이 다르고 이렇다 하더라도 구체적인 안이 나와봐야 되겠습니다마는 어쨌든 임대료를 정부가 통제하겠다는 취지입니다.

[앵커]
그러면 좀 더 쉽게 설명을 해 주세요. 어느 지역, 어느 아파트는 임대료 전셋값은 어느 정도다, 이렇게 지정을 정해 준다는 겁니까?

[이인철]
맞습니다. 지금은 전월세상한제 5%라는 건 4년 동안은 계약하면 살 수 있지만 새로운 계약을 할 때 그게 적용되지 않는 부분이 있지만 그러나 지금 이게 만일 표준임대료가 적용되면 이제는 지자체가 정하는 표준임대료. 서울의 경우에는 지금 물가를 감안하게 되면 1~2% 정도 상승률이 적합다라고 하면 정해주는 겁니다.

그러면 세입자나 아니면 집주인, 임대인의 경우에는 그 계약을 따라야 되는 겁니다. 그러니까 반시장적인 조치이기 때문에 집주인들의 반대뿐만 아니라 전문가들조차도 우려하고 있는 대목입니다.

[앵커]
해외 사례는 어떻습니까? 유럽이나 영국 이런 곳에서는 실제 표준임대료 제도를 도입한 곳도 있다 이런 언급을 문 대통령이 했거든요.

[이인철]
맞습니다. 일부 독일, 프랑스, 미국 같은 데가 말씀하신 것처럼 일정 비율 이상 임대료 상승을 제한하는 법이 있어요. 굉장히 특화된 곳. 전체가 아니라 일부 지역에 한해서 하고 있는데. 그게 동의가 돼야 되거든요. 사회적인 합의 그리고 그게 계속해서 임대인과 세입자의 불화를 만들지 말고 정상적으로 돌아가야 되게 되는데 지금 이렇게 강제로 임대료 규제까지 도입하게 되면 그렇지 않아도 지금 임대차 3법 때문에 주말마다 폭우 속에 계속해서 항의하시는 분들이 굉장히 많아지고 있거든요.

그래서 아마 표준임대료제도의 도입 취지는 충분히 이해를 하지만 이 때문에 나타날 수 있는 부작용도 만만치가 않기 때문에 정부가 아마 고민할 대목인 것 같습니다.

[앵커]
정부가 지금 고민하는 방안 중에 하나가 또 부동산감독원이라고 있습니다. 금융감독원처럼 부동산감독원을 지금 두겠다는 건데요. 아직 추진 중이기는 합니다마는 시장에서는 어떻게 보고 있습니까?

[이인철]
아마 열 장정이 한 명의 도둑 막기 쉽지 않아요. 그리고 금융위가 있지만 금융감독원이 있어요. 금융위는 공무원입니다. 여기는 한 300~400명밖에 안 되지만 금융감독원은 금융을 감독하기 위해서 2000명이 넘는 조직이에요. 비대해졌죠. 금융사고가 안 납니까?

금융사고는 납니다. 여전히 리먼 사태를 비롯해서 우리는 그동안에 DLF 독일 금리 연계한 상품부터 시작해서 여러 가지 나오고 있는데 물론 새로운 조직기구를 만들어서 지금 굉장히 부동산시장을 교란시키고 있는 일부를 잡아내기 위한 조직이라면, 특히나 그런 측면이라면 충분히 고려해 볼 만하지만 그러나 지금 투기세력 때문에 부동산 시장이 굉장히 불안하다라고 하는 건 맞지 않기 때문에 오히려 이런 것 때문에 조직을 하나 더 만들어서 옥상옥 구조로 가져간다라는 점에 대해서는 우려의 목소리가 큰 게 사실입니다.

[앵커]
어떤 제도든 시장에 미칠 영향, 파장을 염두에 두고 천천히 만들어나갔으면 좋겠습니다. 지금까지 이인철 참조은경제연구소장이었습니다. 잘 들었습니다.

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