■ 진행 : 변상욱 앵커, 안귀령 앵커
■ 출연 : 이인철 / 참조은경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
정부의 부동산 대책 발표 이후 시장 반응을 전하는 언론 보도들이 쏟아지고 있습니다. 하지만 언론이 일부 부동산 이해 관련자들의 입장만 대변하면서 오히려 시장을 왜곡하고 있다는 비판도 나오고 있습니다.

[앵커]
참조은경제연구소의 이인철 소장과 함께 부동산 관련 기사들 팩트 체크해 보겠습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[앵커]
제일 놀라운 기사를 한번 읽어보면 서울 아파트 평균 매매가가 10억을 돌파했다. 서울의 어떤 아파트든지 10억은 가져야 산다, 이런 뜻이 되는데 물론 평균입니다마는. 이게 근거가 어디서 나왔을까요?

[이인철]
사실은 보수와 진보 진영논리로 딱 싸우기 좋은 아이템이 뭐냐? 거리가 바로 부동산입니다. 그래서 두 가지 팩트체크를 할 필요가 있어 보입니다.

실제로 그러면 이 발표한 주체가 누구냐? 그리고 여기 나온 수치. 정말 서울 아파트의 평균 매매가격이 10억 원을 초과했느냐? 두 번째는 그렇다면 그 백데이터의 근거는 뭐냐?

이 데이터를 발표한 곳은 부동산114라는 민간 부동산 리서치 업체입니다. 민간 업체 가운데는 꽤 업력이 돼 있어서 그나마 주기적으로 관리하는 리서치를 발표하는 곳은 맞습니다.

그런데 리포트 제목을 보니까 서울 가구당 평균 매매가격 10억 원 돌파예요. 서울에는 25개 자치구가 있습니다.

이 가운데 9개 자치구가 10억 원을 초과했고 나머지 16개 자치구는 10억 원을 밑돌았어요. 그런데 평균의 함정이라는 게 지난달 기준 강남구의 아파트 평균 가격은 20억 1000만 원을 넘어섰고요.

2위가 서초구인데 19억 5000만 원, 송파구가 14억 7000만 원이니까 서울 아파트 나머지 4억대, 5억대, 6억대에 있는 저가 아파트의 평균을 끌어올렸다는 겁니다.

그러다 보니까 이 데이터가 맞다면 지금 평균의 함정이기는 하지만 2013년부터 로데이터를 봤더니 일단 2019년 9억 5200만 원이던 게 올해 7월 말 기준 10억 500만으로 올랐다는 거고 올랐다라는 것이고, 두 번째가 데이터의 근거입니다.

이 데이터는 어떻게 마련된 거냐. 이 업체에서는 실제로 지난달 이뤄졌던 매매 건, 그리고 회원 중개업소를 통해서 받은 적정 시세. 이게 좀 퀘스천마크예요.

[앵커]
그러면 전화로 물어보고 전화로 물어보는 적정 시세입니까?

[이인철]
맞습니다. 여기다가 자체 조사를 종합적으로 고려해서 산정을 했다는 건데 그런데 마포구만 예를 들게요. 마포구만 20개 동이 있습니다.

20개 동이 있어서 상암동, 공덕동, 여기는 아파트 밀집 지역이니까 거래가 활발합니다. 그런데 구수동이 있어요. 여기는 아파트가 한 채도 없어요.

여기는 없다 보니까 이게 표본자료가 너무 적은데 7월 한 달 동안만의 데이터를 놓고 계산을 했다면. 그러다 보니까 이게 리서치의 한계이기도 하고 잠시 안타까웠던 것은 뭐냐. 이런 거 우리는 보도자료를 내놓거나 통계자료를 내놓으면 우리는 육하원칙에 의해서 표본대상 누구를 대상으로 전화조사 언제 실시했고 표본오차 플러스마이너스 얼마입니다 이걸 얘기해야 되는데 여기는 지금 출처, 조사방식, 표본오차라는 게 구체적으로 언급이 없어요. 그러니까 리포트의 신뢰성에서는 다소 의문이 제기되는 겁니다.

[앵커]
언론기관이 아니고 부동산114. 어떻게 보면 건설회사가 소유하고 있는 부동산 조사 기관이니까 그렇죠.

[앵커]
평균의 함정에 빠졌고 또 표본의 근거가 부족했다 이런 의견 주셨는데요. 그렇다면 이곳은 어떻습니까? 한국감정원이라는 곳에서 주간 아파트값 동향을 발표했는데요.

여기에서도 같은 수치를 두고 제각각 해석이 다르더라고요. 이거는 왜 그런 겁니까?

[이인철]
이거는 정부가 통제하고 있는 국토부 산하 기관이에요. 가장 정부가 신뢰하고 있는 데이터가 바로 한국감정원 자료입니다.

그런데 한국감정원뿐만 아니라 KB 국민은행 통계도 있고 앞서서 부동산114라는 업체도 있고 제각각이 다른 데이터를 내놓은데 그런데 어제 나온 데이터만을 보면 뉴스원이라는 업체를 통해서는 어제 헤드라인을 어떻게 뽑았느냐?

문 대통령, 집값 안정, 대체 어디에? 서울 아파트 가격 10주째, 전셋값은 59주째 상승. 한겨레의 보도를 보게 되면 서울 아파트값 상승폭이 5주째 둔화되고 있고 서울 전세가는 평균 5억은 초읽기라는 타이틀을 달고 있습니다. 이게 컵에 물이 반이 들어 있어요. 해석하기 나름입니다.

반이나 남았네가 있을 수 있고 반밖에 안 남았네가 있을 수 있는데 팩트는 뭐냐. 8.4 대책 발표 이후에 아파트 매매가격 상승폭은 둔화되고 있는 게 맞습니다. 이게 5주째 상승폭이 줄고 있어요.

그런데 하락했느냐? 하락은 아니에요. 상승폭이.

[앵커]
아파트값은 올라가고는 있는데 올라가는 폭 자체가.

[이인철]
그런데 전셋값도 꺾인 건 맞아요. 꺾였는데 전셋값 빨간 거를 보시면 8월 3일 0.17% 올랐던 게 0.14로 꺾였지만 이게 추세냐. 아직 판단하기 이르다는 거예요.

그런데 팩트는 뭐냐? 한국감정원도 인정을 하고 있지만 주간 기준 59주 연속 전세가격은 오르고 있다는 겁니다.

그러다 보니까 지금 또 다른 업체인 KB국민은행 통계를 보게 되면 지난달 서울 아파트의 평균 전세 가격이 4억 9900만 원. 5억 원에 육박하고 있다는 거거든요.

불과 2년새 5000만 원 가까이 올랐다는 건데 이걸 근거로 해서 정부는 당분간 아파트 매매시장은 눈치보기가 이어지다가 거래량이 줄면서 9월, 10월 정도 되면 안정될 것이다라고 얘기하고 있지만 그러나 일부 전문가들은 임대차법 시행 이후에 오히려 전세 물건이 줄면서 공급 부족이 나타나면 자연스럽게 전셋값도 오르고 전셋값이 또 매매값을 끌어올리지 않겠느냐, 이런 상반된 주장을 내놓고 있는 겁니다.

[앵커]
지금 잠깐 화면에 비친 그래프의 위의 제목을 보면 변동률의 추이, 이렇게 나오는데 추이라고 하는 건 그럼 누가 어떻게 이걸 잡아서 발표를 하게 되죠?

[이인철]
그러니까 추이라는 것은 주간 데이터일 경우에는 추세선을 보는 게 오히려 아파트 전세시장, 혹은 매매 시장의 동향을 판단할 수 있기 때문에 그 데이터를 누적한 것을 판단하는 것은 보도하고 있는 언론매체의 성향에 따라서 극명하게 갈리고 있는 겁니다.

[앵커]
그렇다면 이게 중요할 것 같습니다. 현재 실제로 시장의 분위기는 어떻습니까? 소장님이 보시기에는 어떤가요?

[이인철]
일단 홍남기 경제부총리가 오늘 이런 얘기했어요. 집값 상승세가 멈췄다, 매물은 계속해서 나올 수밖에 없다.

그러면서 과거 어느 때보다 강력한 대책이기 때문에 시장의 효과가 나타날 거고 실제로 심리효과는 어느 정도 나타나고 있다는 건데 사실 실수요자들이 원하고 있는 서울의 아파트 매매의 경우에는 상승률이 둔화되는 게 분명히 맞고요.

그리고 거래량은 급감하고 있습니다. 그리고 일부는 관망세로 돌아섰어요. 거래가 없다는 자체는 정부 정책에 대한 대책, 20차례 이상 나온 대책을 한번 지켜보자라는 심리거든요.

여기 변수는 뭐냐? 정부가 8.4 대책을 통해서 내놓았던 공급이 정말 실효성이 있나, 이 부분을 지켜보고 있다는 거예요.

그래서 정부가 지금 13만 2000호 앞으로 5년 동안 서울과 수도권에서 공급하겠다라고 얘기했는데 이 가운데 사실 의문이 제기되고 있는 건 고밀도, 공공재건축 이게 시유지나 국공유지라면 정부 의도대로 관련 인근 단체 반발이라 하더라도 밀어붙일 수 있는 부분이 있겠지만 공공이 주도하고 있는 고밀도 재건축은 민간 재건축이 참여를 해야 되는데 여기에 대해서는 지금 굉장히 시장의 반응이 좋지 않거든요.

그럼에도 불구하고 만에 하나 이런 정책에 대해서 의문이 제기되면 패닉 바잉. 정말 정부가 로드맵은 발표했지만 실효성이 없어, 떨어져, 이렇게 얘기하면 다시 한 번 공황구매가 나타날 수 있기 때문에 정부가 지금 가장 주력해야 될 부분은 뭐냐. 바로 정부가 발표한 로드맵에 따라서 실행될 수 있도록 일반 민간 재건축을 유도하는 유인책을 계속하면서 얘기를 들어볼 필요가 있습니다.

[앵커]
이것도 팩트체크를 해봤으면 좋겠습니다. 임대차 3법에 대한 기사들이 막 쏟아져 나오는데 전세는 싹 들어가고 월세, 반전세 이런 것들만 매물이 계속 나오고 있다.

기사가 쏟아지는데 저희가 중개사무소를 다 돌면서 세어봤는데 전세가 오히려 적고 월세가 훨씬 더 많이 붙어 있고 그런 게 아니고 전세가 더 많이 붙어 있던데요.

[이인철]
일단은 전세가 귀해지고 있는 것은 맞아요. 부동산 중개업소 입지 좋은 데를 가시면 거기에 전세 물건에 뭐라고 붙어 있냐면 귀한 전세. 부동산에 찾아가시면 전세님이라고 부른대요.

그러니까 전세 물건이 희소성을 갖고 굉장히. 맞아요. 왜냐하면 그 사이에 전세 물건들을 집어넣었어요. 거래가 돼서 없어진 게 아니라 전세 물건조차 집주인이 지금 고민하고 있는 거예요.

지금 세 들이면 4년 동안 똑같은 전세를 받아야 되는데 이거 한꺼번에 높이든가 아니면 이게 내년 6월부터는 세 부담이 고지서가 날아오니 이 전세 일부를 조금은 월세, 반전세로 바꿔서 이것을 내놓으면 어떨까, 이걸 고민하고 있다는 겁니다.

그러다 보니까 실제로 전세 물건은 호가가 올라가고 있는 것도 사실이고 물건 자체가 줄어들고 있는 것도 사실인데 그런데 아직도 온라인에서 검색해보면 전세 물건이 엄청 나와 있는 것이 사실인데 허수일 수 있습니다.

그러나 팩트 분명한 것은 이렇게 품귀현상이 빚어지고 거래가 장기간 오랫동안 막히게 되면 부작용이 나타나요. 한꺼번에 터지게 되고. 지금 비수기잖아요. 방학이잖요.

그런데 9, 10월 되면 개학하고 실질적으로 교육 때문에 옮겨가시는 분들이 생기거든요. 이런 분들은 대개 높은, 굉장히 오른. 왜냐하면 지금 매물을 내놓는 사람 우위의 시장으로 형성되고 있기 때문에 전세물건이 줄어들고 있는 건 사실입니다.

[앵커]
이런 상황에서 정부가 보완책을 발표했습니다. 두 가지가 있는데요. 먼저 표준임대료 제도가 있습니다. 기준을 정하겠다는 것이고 또 부동산 감독원이 있습니다.

부동산 시장을 감독하겠다는 기관인데요. 어느 정도의 효과가 있을 거라고 보십니까?

[이인철]
일단 표준임대료는 주택 공시가격처럼 정부, 지자체가 전세, 전월세 가격 정해주겠다는 거예요.

이게 보면 세입자 입장에서는 당연히 높은 전세가가 아닌 상승률이 낮아질 수 있으니까 반기겠지만 집주인 입장에서 보면 내 집까지도 이제는 마음대로 전월세를 임의대로 못 올려? 사유재산 침해 논란이 있을 수 있어요.

그런데 일부 한 데가 있습니다, 선진국에도. 독일의 경우에는 어떤 방식으로 했느냐? 독일은 정부가 주체하는 게 아니라 집주인과 세입자가 대표가 참여해서 회의를 해요.

그리고 난 다음에 표준임대를 정하는 독일 모델이 있습니다. 그런데 우리는 정부가 지정하게 되면 사유재산 침해 논란이 있을 수 있고요.

또 하나, 이해당사자들의 이런 자율적 합의를 근거로 했기 때문에 거기는 누적된 데이터가 있는 것이고요. 우리는 지금 또 하나가 부동산 감독기구 만들겠다라고 하는데 이게 왜 만들지? 투기 거래와 담합을 조장하고 있는 부분에 대한 투명한 거래를 하겠다라는 겁니다.

그런데 지금 과연 부동산시장 불안이 과연 통계나 이런 불안 요인 누구인가? 이 부분에 대해서는 전문가들도 의문이 있고 또 하나는 국토부의 존재 의미가 없어져요, 이렇게 되면. 그리고 앞선 사례에서 우리는 금융위원회가 있는데 민간 단체 감독기구. 금융감독원이 있거든요.

감독원이 있다고 사고가 안 나는 것은 아닙니다. 그러다 보니까 이런 부분은 추진을 한다 하더라도 정체성, 차별성. 국민이 납득할 수 있는 수준이어야 합니다.

[앵커]
아무튼 이건 좀 더 살펴봐야 되는 문제이긴 하지만 일단 언론은 제대로 된 보도들을 해서 국민들한테 정확한 정보를 알려줘야 될 것 같습니다. 소장님, 고맙습니다.

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