■ 진행 : 이재윤 앵커, 이승민 앵커
■ 출연 : 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 모든 부동산 공시가를 2030년까지 90%까지 올리는 방안을 추진할 계획입니다. 9억 원 미만 아파트에 대해서는 3년간 유예기간을 두고 인상 속도를 조절할 방침인데요. 공시가 현실화방안은 이르면 내일 당정협의를 거쳐서 확정안이 나옵니다.

오늘 아침, 정부가 부동산 관계 장관회의에서도 여러 대책들을 검토했다고 하는데 자세히 들여다보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 나와 있습니다. 안녕하십니까?

부동산 공시지가 현실화 그러니까 주로 공동주택을 얘기하는 것이 될 텐데요. 국토연구원에서 어제 로드맵을 발표했죠?

[김규정]
현실화 계획을 담은 공청회가 진행됐고요. 부동산 유형별로 현재 50 내지 70%까지 차이를 보이고 있는 시세 대비 공시가격 현실화 수준을 90%까지 올리는 방안이 유력하게 제시가 됐습니다. 실제로 제시된 안은 80%, 90%, 100% 현실화율 목표치를 달리하는 안이 발표가 되기는 했는데 현재로써는 공동주택 아파트 기준으로 2030년까지 90% 목표치 현실화율을 도달하는 게 가장 유력해 보입니다. 특징은 현재 부동산 유형별로 그리고 가격대별로 현실화율 정도가 다르기 때문에 진행하는 속도, 목표기간을 다르게 설정해서 추진하겠다는 데 방점이 찍혀 있습니다.

[앵커]
그런데 이렇게 공시가격이 현실화되면 결국은 세 부담으로 연결되는 거 아닌가요?

[김규정]
맞습니다. 현재 부동산 공시가격이 부동산에 관련된 각종 보유세라든가 세금과 연계되어 있는 과표, 지표인데 다가 건강보험료 같은 준조세하고도 연결돼 있는 지표기 때문에 전반적으로 천천히 진행을 한다고 해도 공시가격이 계속 오르게 되면 부동산 소유자들의 관련 세금 부담이 늘어날 것으로 예측됩니다.

그래서 이번 공청회 발표에 특히 관심이 많은 것도 구체적인 목표수치, 기간이 설정될 것으로 예상이 되기 때문에 아무래도 계속해서 세금이 늘어날 걸로 걱정들을 하시죠. 특히 공동주택 아파트 같은 경우에는 매년 3%씩 유력안으로 보자면 2030년까지 앞으로 10년 안에 90%에 도달한다는 거니까 대체로 세금이 계속 늘어날 거다라는 압박을 받을 수밖에 없을 것 같습니다. 그러다 보면 내년 상반기에 여러 가지 보유세 증가 이슈와 맞물려서 과표까지 늘어나니 처분하겠다는 움직임이 늘어날 가능성도 있습니다.

[앵커]
말씀하신 것처럼 고가주택에 대해서는 압박이 심할 텐데요. 이게 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될까요? 가격이 떨어지는 것으로 예상할 수 있을까요?

[김규정]
물건이 출시되면 일시적으로 가격 조정 그리고 계속해서 구매하는 수요가 따라주지 못한다면 가격 하락세로 이어질 가능성도 있습니다. 특히나 고가주택 다주택의 경우에는 이미 공시가격 현실화율이 70% 이상 높게 설정되어 있기도 한데. 매년 3%씩 좀 더 빠르게 공시가격 현실화를 추진한다는 거고 실제로 내년부터는 종부세와 양도세 부담이 더 늘어나게 되기 때문에 과표가 늘어나는 것을 예상하게 되면 아무래도 처분 의지를 갖게 되는 소유자들이 늘어날 가능성들이 있습니다.

그런데 시장 한편에서는 이미 다주택자들의 처분, 양도세나 새로 구매할 다주택이 되시는 분들의 취득세 세율 기준이 높아져 있기 때문에 물건이 일부 출시된다고 해도 계속해서 처분할 이슈가 마련되지 않고 퇴로가 막혀 있으면 오히려 늘어나는 세금 부담이 전세라든가 월세 같은 임대료에 전가될 우려도 있다라는 지적도 동시에 나오고 있어서 이 과정에서 전월세시장의 가격변동이나 전가 여부 이런 것들을 잘 모니터링하고 실제 시행하는 데 문제가 없는지 관리하는 게 어떻게 보면 관건이 될 것 같습니다.

[앵커]
실제로 지금 저 안이 나오고 나서 많은 분들이 세금 문제, 그다음에 그게 결국 또 전세 세입자들에게 부담으로 작용하는 게 아니냐, 이런 우려를 많이 하고 있는데요. 일단 정부에서는 9억 원 미만 아파트에 대해서는 천천히 올리겠다, 3년간의 유예기간을 두기는 했잖아요.

[김규정]
맞습니다. 9억 미만 상대적으로 저가대역에 있는 주택의 경우에는 3년 동안 2023년까지 다른 유형들 가격대에 비해서는 조금 천천히 속도를 조절하기로 했는데요. 대략 1% 정도씩 조금 낮은 비율로 현실화 진행을 하고 3년 후부터 매년 3%씩 다른 유형들과 동일하게 올리는 방안을 일단 제시한 상태입니다. 그러다 보면 아무래도 저가주택의 인상속도는 조금 더디기 때문에 부담이 적을 거다라는 게 정부의 발표인 것이고요. 특히 그럼에도 불구하고 늘어나는 재산세 부담 등에 대해서는 저가주택의 재산세율을 조금 낮춰주는 방식 등으로 세부담이 늘어나는 것을 완화해 주겠다라는 방안을 조만간 발표할 것이라는 발표도 있었습니다.

[앵커]
홍남기 부총리가 오늘 아침에 관계 장관회의에서 서민들에게 부담이 증가하지 않도록 그렇게 하겠다고 발표를 하기는 했는데요. 어쨌든 지금 부동산시장의 과표를 현실화하는 것에 대해서 서민들에게 추가로 갈 부담이나 부작용 같은 건 없을까요?

[김규정]
부담이 늘어날 수밖에 없습니다. 완충장치를 주고 세율을 조금 낮춰준다라고 해도 과표 자체가 계속해서 높아지면서 재산세 부담이 늘어나는 건 원천적으로 차단하기는 조금 어려운 상황이고요. 그러다 보니 저가주택 1주택에서 실제 거주하면서 보유하신 분들 특히 소득이 없는 은퇴자나 고령계층의 부담이 커질 수밖에 없을 것으로 보입니다.

그리고 상대적으로 지금 고가주택에 비해서 저가주택군들의 현실화율이 현재 낮은 수준이기 때문에 시간을 천천히 진행한다고 해도 체감하는 현실화 속도는 더 클 가능성이 있습니다. 그래서 재산세율을 조금 낮춰주는 것 외에도 실제 소득이 없거나 세금 증가에 대응하지 못하는 1주택 보유자들에게 어떻게 세부담 증가를 적절히 조절해 줄 건가, 조세저항이 없도록 할 것인가에 대한 문제가 남아 있는데요. 그러다 보면 소득이 없는 1주택 고령층들이 현재 주택을 처분하지 않고 살면서도 늘어나는 세부담을 대응할 수 있는 새로운 제도 같은 것들도 마련해야 되지 않나 싶습니다.

[앵커]
그런데 주택을 보유하고 있는 사람들에게도 부담이지만 오히려 또 이게 공시지가가 올라가면 결국은 집을 구매하고 싶은 사람들도 진입장벽이 더 높아지는 게 아닌가 싶거든요.

[김규정]
아무래도 늘어난 세부담 같은 것들이 가격에 상승작용을 할 경우에는 매입가격이라든가 이런 것들이 유리하지 못할 수 있고 구매하시는 분들도 당장 보유하게 되면 재산세 부담이나 이런 것들을 매년 치러야 되기 때문에 늘어나는 부동산 보유에 관련된 비용 증가에 대한 고민이 동시에 있을 수밖에 없습니다.

[앵커]
지금 오늘 홍남기 부총리가 구체적인 얘기를 한 것 중에 하나가 지분적립형 주택 분양 계획이에요. 20%에서 25%만 가지고 살 수 있게 한다는 건데. 기존의 은행 대출과는 어떤 차이가 있는 겁니까?

[김규정]
이게 공공분양과 공공임대를 적절히 믹스한 방식이라고 보시면 되는데요. 초반에 20% 정도의 분양가격만으로 분양을 받고 이후에 거주하면서 최대 한 30년에 걸쳐서 4년마다 일정 지분을 계속 취득할 수 있는 제도라고 보시면 됩니다. 그래서 자산여력이 없는 젊은 계층이나 신혼부부들이 초반에 적은 자금으로도 분양을 받아서 낮은 임대료를 내면서 계속 지분을 취득해서 나중에는 100% 내 집이 될 수 있는 제도다 보니까 서울 도심이나 공공부지 중에서 샘플로 좋은 위치에 시도가 되면 확실히 인기를 끌 가능성이 있습니다.

일단 오늘 발표에서는 2023년 정도부터 분양 사례가 나올 수 있다라고 발표가 돼서 관심이 높을 것으로 보이는데. 관건은 공공임대 현행 방식에서도 그랬던 것처럼 임대료 수준을 어떻게 맞춰줄 것인가. 그리고 4년마다 계속해서 균등 분할해서 취득하는 추가지분 구매가격을 어떻게 결정할 것인가가 사실은 계속 이슈로 남을 수 있습니다.

현재도 임대를 하다가 분양 전환되는 임대주택에 있어서 결국에는 분양 전환될 때의 가격책정이 항상 문제가 되곤 했기 때문에 계속해서 분할해서 사야 되는 지분가격의 책정을 어떤 구조로 가져갈 거냐 이런 것들 그리고 실제로 젊은 수요층들이 원하는 지역에 이런 지분형 적립주택을 얼마나 많이 공급할 수 있느냐가 관건이 될 것 같습니다. 이게 사실 공공부지에서 공급을 하거나 공공정비사업지의 기부채납 주택 중에서 일부 나올 수 있기 때문에 얼마나 많은 양이 나올 수 있을지는 현재 의구심이 시장에서 나오고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 시장의 반응을 좀 더 지켜봐야 되겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께했습니다. 고맙습니다.

[김규정]
감사합니다.

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