■ 진행 : 이재윤 앵커, 이승민 앵커
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
어제부터 올해 종합부동산세 고지서가 발송됐습니다. 지난해에 비해서 집값이 오르고 공시가격이 현실화되면서 올해 종부세 대상자도 늘고 또 세금 액수도 역대 최대로 예상됩니다.

특히 고가 다주택자들은 크게 오른 세금 부담을 호소하고 있어서 매도로 이어질지 관심인데요. 이런 가운데 정부의 잇단 부동산 규제에도 집값은 계속 오를 거란 전망이 여전합니다.

부동산 시장 상황은 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 짚어보겠습니다. 국세청이 어제부터 종합부동산세 고지서를 발송하기 시작했는데요. 일단 먼저 종부세 대상이 어떻게 되는지 살펴보도록 하죠.

[김규정]
국내에 소재하고 있는 종부세 대상 주택과 토지를 갖고 계신 분한테 주택별로 토지별로 인별 합산을 해서 종합부동산세 납세를 하시게 되는데요.

주택의 경우에는 공시가격이 6억 원 초과하는 주택에 대해서 6억 원 초과분에 대해서 종부세를 내시게 됩니다. 그래서 가지고 있는 주택의 공시가격을 합산해서 6억 원을 초과하는 분에 대해서는 종합부동산세를 연말에 내게 되시고요.

그 아래에서는 지방세인 재산세를 1차로 납부하게 되시죠. 그래서 이번에 고지서를 받으신 종합부동산세를 12월 1일부터 12월 5일까지 짧은 기간 안에 납부하셔야 되기 때문에 지금 세금이 늘어나신 부분에 대해서는 현금을 모으느라고 정신이 없으실 것 같아요.

[앵커]
그런데 올해 처음 종부세 대상이 된 사람들도 상당하더라고요.

[김규정]
서울 기준으로 보자면 올해 한 28만 가구 정도가 종부세 과세 대상인 공시가격 9억 원 초과가 되는 것으로 분석되고 있습니다. 물론 이걸 인별로 합산하기 때문에 실제로 내시는 분의 숫자는 조금 달라질 수 있지만 기본적으로 종부세 과세 대상이 되는 주택 수 자체가 28만 채가 넘는 상황이다 보니까 사실 수만에서 수십 만까지도 올해 납세하시는 분이 나올 수 있는 상황이에요.

1주택자의 경우에는 종부세 과세기준이 9억 원 초과, 다주택자하고는 조금 차이가 있잖아요. 그래서 9억 원 초과 주택을 내봤을 때 지난해 같은 경우에는 총 납세하신 대상 가구가 59만 5000 정도였거든요.

그래서 한 3조 이상의 종부세가 거둬들여졌는데 올해는 한 70만 정도로 과세대상도 늘어나고 실제로 세금 액수도 4조가 넘을 것으로 예상되고 있는데요. 정확한 과세 대상 명수와 과세액수는 26일 국세청이 발표하는 자료를 보면 확인할 수 있습니다.

[앵커]
내일 발표가 되는군요. 10만 명 넘게 이제 과세대상이 늘어난 건데요. 고지서를 받아본 사람들은 깜짝 놀라고 있습니다. 지금 지난해에 비해서 2배 가까이 늘어난 가구들이 많은 것 같아요.

[김규정]
기본적으로 종부세 과표를 결정하게 되는 공시가격이 계속 오르고 있어서 기본적으로 올해 세율 자체가 달라지지는 않았지만 세금이 늘어나시게 되는 구조입니다.

그리고 또 하나, 종부세를 결정하게 되는 요소 중에 공정시장가액비율이라고 공시가격을 어느 정도 몇 퍼센트 인정해서 과표를 잡을 것이냐를 결정하는 수치가 있는데.

지난해 85%에서 올해 90%로 공정시장가액비율조차도 그래서 공시가격이 현실화되면서 많이 오르고 또 시장가의 비율 자체도 5%포인트 더 오르게 되면서 기본적으로 세금이 2배 가까이, 2배 넘게 오르신 분들도 고지서가 확인되고 있는 것 같고요.

그래서 전체적으로 지난해보다 2배가 올랐고 사실 내년, 후년에도 여러 가지 계상구조상 더 오를 것으로 예상이 돼서 종부세 부담이 너무 커졌다, 이런 얘기들이 시장에서 나오고 있는 것 같습니다. 인터넷에서도 블로그에도 올라오는 등 뜨거운 상황이더라고요.

[앵커]
말씀하신 공정시장가액비율이라는 것은 이게 지금 우리가 편하게 얘기하는 시장가격을 반영한 비율을 얘기하는 건가요?

[김규정]
맞습니다. 그래서 공시가격을 예를 들어 6억 원 합계가 됐다, 예를 들어서. 그랬으면 이 중에 몇 퍼센트를 세금을 내게 되는 과표로 인정할 것이냐라고 해서 거기에 퍼센트를 곱하게 되는데요.

과거에 저희가 한 60% 수준인 적도 있었죠. 그런데 계속 끌어올려져서 지난해에 85%였고 올해는 90%, 내년에는 95%, 22년에는 100%까지 시장가액인정비율이 올라가게 됩니다.

그래서 그렇게 되면 점점 공시가격 합산의 과표를 모두 다 인정하는 셈이 되니까 계속해서 세금이 올라갈 수밖에 없고 공시가격도 저희가 현실화과정을 거치고 있다 보니까 거본적으로 올해 공동주택공시가격이 전국 평균 5.9%, 서울이 한 14%, 15% 가까이 올랐고 구도심이나 핵심가격 상승폭이 컸던 30억 이상 초고가 주택에 대해서는 거의 한 30% 가까이 공시가격이 올해에 전년에 비해서 올랐기 때문에 그런 지역들은 특히 종부세 부담이 2, 3배 가까이도 늘어나셨을 것으로 예측됩니다.

[앵커]
그러니까 다주택자 같은 경우에는 정부에서 의도한 대로 종부세 부담이 상당할 수밖에 없는 상황이지만 문제는 주택이 한 채밖에 없는데도 불구하고 이렇게 세금을 많이 내야 되는 사례들도 상당하더라고요.

[김규정]
맞습니다. 사실 별다른 투기나 투자적인 목적이 아니고 그냥 갖고 계셨던 주택이 해당지역의 개발이나 최근 서울 집값 상승에 따라서 가격이 오르고 또 공시가격이 오르면서 1주택자인데 가격이 올라서 종부세 재원을 마련하는 데 어려움을 토로하시는 분들이 많으세요.

특히나 현금 소득이 잘 발생하지 않는 고령자나 은퇴자의 경우에 불만이 많은데요. 물론 고령자나 1주택 장기보유자의 경우에는 5년 이상 장기보유 또 60세 이상 고령자에 대해서 단계별로 세액공제를 해 주는 부분들이 있기는 합니다, 1주택자에 대해서.

그래서 그런 부분들이 5년 이상 장기보유한 60세 이상 고령자일 때 일정 부분 세액을 경감하실 수는 있으나 그래도 세금 자체가 올라가다 보니까 1주택자인데도 세금이 많다는 말씀들이 계속 나오는 상황이거든요.

그래서 이분들 중에서 일부는 세부담이 매년 늘어날 수 있기 때문에 조금 작은 주택이나 가격대가 저렴한 지역으로 주거지역을 옮기거나 축소하시는 검토도 하고 계신 것으로 알고 있습니다.

[앵커]
이렇게 세금이 많은데요. 은퇴자 같은 경우에는 연금이나 별다른 소득이 없는 경우에 세금을 깎아준다 그런 건 없잖아요.

[김규정]
그런 부분은 별도로 없습니다. 방금 안내해 드린 고령자, 연령대에 따른 세액공제 그리고 장기보유한 기간에 따른 5년, 10년, 15년 장기보유 기간에 따른 세액공제 정도.

그런데 이 부분을 최대한 받으면 세액공제를 한 70%까지 최대한 받을 수 있게 지원부분을 만들어놓긴 한 건데. 그렇다 하더라도 이런 부분을 감안하더라도 세부담이 계속 늘어나는 부분에 대해서는 아무래도 최근에 소득 부분이라든가 물가상승이라든가 이런 것들 때문에 지출도 많으신 상황이다 보니까 세금이 계속 늘어나는 부분에 대해서는 걱정이 많으실 수밖에 없는 것 같습니다.

[앵커]
그런데 올해는 그냥 예고편에 불과하다면서요? 내년은 더 심각해지죠?

[김규정]
내년에는 기본적으로 세율 자체가 거의 2배로 오르게 되죠. 그래서 규제지역의 다주택자 대상으로 종부세율이 최대 6%까지. 지금 올해 같은 경우에는 최대 3.2%가 최고 세율인데 6%까지 다주택자 규제지역에서는 올라가니까 기본적으로 세율이 2배가 되면 세금이 2배가 된다는 거나 거의 같은 얘기거든요.

그리고 세부담 상한선이라고 해서 전년도보다 늘어나는 세금이 과도할 경우에는 상한선을 정해서 어디까지만 내라고 해 주는 부분이 있는데 그 부분도 규제지역의 다주택자에 대해서는 세부담 상한선을 계속 올리고 있습니다.

그래서 세부담 상한선도 올라가고 세율이 올라가고 공시가격이 더 오르고 공정시장인정가액비율도 5%포인트 더 오르게 되면서 전체적으로 세금을 계상하는 데 들어가는 여러 가지 요소들이 다 오르고 있는 상황이에요.

그래서 내년에는 올해 2배 정도 그리고 내년에는 또 2배 정도 이렇게 계속 세금이 늘어나는 구조로 시뮬레이션이 나오고 있습니다.

그러다 보니까 당장 올해에는 그래도 한 몇 백 정도 늘어나지만 계산해 보면 내년에 고가 1채 정도 가지신 분들도 1000만 원 정도에 육박하는 수준 그리고 내후년에는 진짜 1000만 원이 넘어가는 정도로 계산되더라고요.

물론 고령자분들은 감액이 되시는 부분이 있겠지만 그걸 제외하고 보면 대부분 2배 정도씩 계속 세금이 늘어나는 구조여서 이런 분들은 계속해서 세금을 내는 액수를 더해 보면 만만치 않기 때문에 처분에 대한 고민을 할 수밖에 없는 상황입니다.

[앵커]
그런데 처분에 대한 고민을 할 수밖에 없다라고 하셨지만 사실 처분을 하려고 해도 양도세도 만만치 않기 때문에 이게 실상 현실로 옮기기가 쉽지 않다 이런 얘기들도 많이 하더라고요.

[김규정]
1주택자분들의 경우에는 장기보유를 했으면 사실 1주택자는 양도세 비과세 요건이 있기 때문에 처분을 하실 수도 있으나 일단은 살아오신 거처를 포기하고 다른 곳으로 옮기는 것 자체가 쉬운 일은 아니어서 고민이 될 수밖에 없고요.

또 그리고 해당 주택 하나가 본인 재산의 거의 대부분인데 세금 때문에 팔아야 한다는 데 굉장히 고민을 하고 계신 상황이고요. 지적하신 부분은 다주택자분들에게 결정적인 고민 요소입니다.

아무래도 지금 규제지역 다주택자분들 양도세가 현행도 최고 62%까지, 내년에는 75%까지 최대 올라가기 때문에 종부세 부담이 늘어나서 팔고 싶어도 양도세 때문에 지금 계속 고민, 저울질을 하시는 분들이 많아요.

그래서 현재 상황으로는 내년 상반기에, 일단 올해 처음으로 세금이 높아지는 걸 납부해 보시고 체감하셨기 때문에 팔려고 고민하시는 분들이 내년 5월 말까지, 6월 1일 기준으로 내년도 종부세가 또 부과되기 때문에 5월 말까지 팔려고 고민을 하실 것 같은데 양도세 부담 때문에 그렇게 많이 나오지는 못할 것 같습니다, 물건이.

[앵커]
그러다 보니까 파는 것보다도 오히려 증여가 낫다, 이런 얘기들도 있던데 실제로는 어떤가요?

[김규정]
그래서 실제로 인별 합산이다 보니까 자녀라든가 부부 간에 증여를 통해서 주택 수를 1인당 가구 주택수나 공시가액 합산액을 줄이려는 증여나 분산작업들을 하고 계세요.

그래서 이 부분은 사실은 정부가 세부담을 높이면서 주택을 여러 채 갖고 계신 분들이 처분을 하기를 원하는 의도로 진행을 한 것인데 사실상 현재까지는 매각보다는 증여를 선택하시는 경우들이 좀 더 많지 않았나 싶습니다.

그런데 세부담이 계속 늘어나게 되면 증여를 하실 만큼 하시고도 분산이 어려우신 경우에는 조정을 하시게 되는데 아마 시장에서 양도세 퇴로를 조금 열어주면 물건이 조금 더 나올 수 있지 않을까라는 생각을 해 봅니다.

[앵커]
그냥 주택을 파는 것보다는 양도세를 내는 게 조금 그래도 유리한 건가요, 실제로?

[김규정]
종부세 자체보다는 아직은 여전히 양도세 부담이 다주택자분들한테는 현저히 높을 것으로 보여집니다. 예를 들어서 공시가격 한 20억, 30억 정도 되는 고급주택, 고가의 아파트를 2채 이상 갖고 계신 분들이 시뮬레이션을 해 보면 내년에 세율 올라가면서 종부세 부담이 1억 원 이상 나오는 케이스들도 적지 않더라고요.

그런데 이런 분들은 종부세 부담이 한두 해만 내도 수억에 달하게 되니까 처분 고민을 하시게 되는데 다주택자 양도세 부담이 그거보다 훨씬 크거든요, 아직은. 그래서 종부세를 아직은 버텨보겠다고 하시는 분들이 당분간은 좀 더 많을 것 같습니다.

그런데 이것들이 계속 몇 년간 누적되면 아무래도 현행 세법에서 바뀌지 않고 몇 년 쌓이게 되면 매년 내는 종부세 부담도 만만치 않기 때문에 처분을 계속 저울질 하시는 분들은 늘어날 수밖에 없기는 합니다.

[앵커]
그러니까 그런 것들이 물량으로 이어진다면 집값의 변동에 조금 영향을 미칠 수는 있겠습니다마는. 일단 지금 상황을 보면 아직까지도 전세값이 도저히 내려올 생각을 하지 않고 있다 보니까 이게 결국은 또 매매가격도 끌어올리는 요인이 되고 있다 이런 얘기들이 나오거든요.

[김규정]
맞습니다. 말씀 나누었던 종부세하고도 계속 연관이 많은데요. 종부세 부담이 실질체감이 되면서 물건이 나오겠다 싶기는 하지만 아직 고가지역이나 가격상승 가능성이 높은 지역에서는 양질의 주택으로 교체하시고자 하는 대기수요가 많아서 물건이 충분히 나오지 않으면 하락구조까지 가기가 쉽지 않은 전망들이 나오고 있고요.

지적하신 것처럼 지금 국내에 전국적으로 전세난이 심화되면서 중저가주택은 거래량도 조금 회복이 되는 곳들이 나오고 가격이 계속 산발적인 오름세를 보이고 있다는 거죠. 그러다 보니 가격이 떨어지지 않을 것 같으면 종부세 부담이 있긴 하지만 조금 참아볼까라는 생각들을 아직 하고 계셔서 종부세 증가에 따른 매물 출시 유도, 가격 하락 유도 이런 것들이 쉽지는 않은 상황이고요.

[앵커]
지금 화면으로는 저희가 아파트 거래량, 서울지역의 통계 나온 것을 정리해봤는데요. 증가하고 있어요. 어쨌든 지금 매매가격도 만만치 않은데 전세난이 계속되다 보니까 전세를 살려던 사람이 매매로 돌아서는 경우가 실질적으로 지금 나타나고 있다 이렇게 봐야 되는 건가요?

[김규정]
그렇게 봐야 될 것 같습니다. 물론 가을철 평년 평균 거래량에 비해서는 저희가 여러 가지 규제 때문에 거래량이 절대적으로 많은 건 아닙니다마는. 직전에 비해서는 지금 전세난이 불거지면서 중저가지역 그리고 지방시장에서도 거래량이 조금씩 올라오는 모습들이 보입니다.

그래서 지적하신 것처럼 전세난 여파에 따른 중저가주택 거래 가능성, 가격 상승 가능성 그리고 규제를 받고 있는 고가지역에서 가격이 하반기 경직성을 가질 가능성, 떨어지지 않고 버틸 수 있는 이런 여력들이 생기기 때문에 사실상 내년 상반기에 그렇게 출시량이 그렇게 많지 않고 하락으로 이어지기 쉽지 않을 전망들이 현재는 좀 더 많은 것 같습니다.

그리고 경기적으로도 물론 기저효과이기는 하지만 백신 소식이 나오면서 글로벌 전반적으로 올해보다는 내년의 경제성장률 전망치가 높아진 보고서들이 나오다 보니까 전체적으로 내년에 집값이 글로벌 전체적으로 떨어지지 않을 것 같다는 예상도 시장에서 나오고 있거든요. 그러다 보니까 종부세 같은 시장 가격 안정을 위한 조치들이 그렇게 힘을 내기가 쉽지 않은 상황으로 분석됩니다.

[앵커]
어쨌든 정부에서는 지난주에 전세값 안정을 위해서 공공임대를 포함해서 호텔 전세로 많이 알려져 있습니다마는. 공공임대를 대폭 늘리는 쪽으로 발표를 하기는 했는데 시장에서 받아들이는 건 그렇게 효과가 있을 것 같지 않다라는 쪽으로 기울고 있는 것 같아요.

[김규정]
일단 물량은 생각보다 많지만 아파트가 한 25% 정도로 비아파트 물건들이 많고 규모가 적어서 나는 혜택을 받지 못할 것 같다라는 목소리를 내는 분들이 많은 것 같아요.

그래서 결과적으로는 신축 그리고 아파트 형태의 일부 공급분에 대해서 1~2인 가구 중심으로는 어느 정도 전세물건 찾기에 도움이 될 수는 있는데 도심 아파트 형태의 전세를 찾고 있는 3~4인 가구에는 아무래도 돌아갈 수 있는 대상 주택이 부족할 것으로 예상되고 있습니다.

그리고 시기적으로도 가장 빠르게 공급할 수 있는 게 현재 LH나 SH가 이미 보유하고 있는 비어 있는 공공임대를 빠르게 정리해서 연말에 청약을 받고 내년 2월에 입주를 시키는 부분인데.

가장 빠른 대상 사업도 지금 한 2~3개월이 걸리는 상황이다 보니까 약간 시간적인 지적도 하고 계시고 개보수나 리모델링을 해야 되거나 아니면 매입약정 등을 통해서 건축 마무리과정을 기다려서 공급하게 되는 물량들에 대해서는 아무래도 빨라도 내년 상반기 후반이나 하반기에 공급이 될 가능성이 있다 보니까 당장 시급한 올해 4분기의 전세난 해결에 어렵다는 지적들이 계속 있는 것 같아요.

여러 가지 설문에서도 상대적으로 지적의 목소리가 아직은 좀 더 많은 것 같습니다.

[앵커]
지금 정치권에서도 앞서서 여당도 그렇고 전세난을 해결하기 위해서 공공임대 쪽으로 이미지를 변신시키기 위해서, 국민들의 생각을 바꾸기 위해서 노력은 하고 있는데. 어떤 대책들을 내놔야지 이게 시장에 적극적인 영향을 미칠 수 있을까요?

[김규정]
시장에서 워낙 규모가 있는 신축 아파트 전세를 원하기는 하는데 사실상 개인적으로 제가 생각해도 당장 아파트 전세를 공급할 수 있는 방안은 많지 않습니다.

그래서 일단은 정부가 최대한 끌어모은 물량 중에서 어느 정도 주거여건이 되면서 신축으로 지어져 있는 공동주택형을 1차적으로 시장에 빠르게 공급하는 게 대안이 될 것 같고요.

나머지는 이제 정부가 공급하기로 한 공공사업 중에서 아파트로 공급하게 되는 분양이라든가 공공임대 혹은 지금 새로 진행하겠다고 한 질 좋은 중형 임대주택 같은 것들을 빠르게 시행하는 건데. 시차가 아무래도 아쉽습니다.

공급을 빨리 한다고 하더라도 짧아야 3~4년 이상 입주까지 기다려야 되기 때문에 단기간은 아파트 중심의 전세난 해결이 그렇게 쉽지 않은 상황입니다.

[앵커]
여당의 모 의원이 아파트에 대한 환상을 버리라고 그랬는데. 사실 아파트에 대한 공급을 늘리지 않는 이상은 이 전세난을 해결하기는 쉽지 않다 이렇게 봐야 되겠군요.

[김규정]
아파트 중심 전세난 해결에는 아무래도 아파트 공급이 필요하기 때문에 한계가 있을 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 했습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.

[김규정]
감사합니다.

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